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1、一、什么是居住權(quán)居住權(quán)是民法典物權(quán)編新增的用益物權(quán)的種類。居住權(quán)是指權(quán)利人為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。居住權(quán)作為用益物權(quán)具有特殊性，即居住權(quán)人對(duì)于權(quán)利客體即住宅只享有占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，不能以此進(jìn)行出租等營(yíng)利活動(dòng)。二、民法典關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定第三百六十六條【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條【居住權(quán)合同】設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的

2、位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。第三百六十八條【居住權(quán)的設(shè)立】居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條【居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租】居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第三百七十條【居住權(quán)的消滅】居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。第三百七十一條【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。三、居住權(quán)的發(fā)展歷史居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，

3、與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)。在當(dāng)時(shí)，居住權(quán)是家長(zhǎng)處分其遺產(chǎn)的一種特殊手段。家長(zhǎng)通過(guò)遺贈(zèng)方式將房屋的居住權(quán)利贈(zèng)與部分沒(méi)有繼承權(quán)而又需要照顧的家庭成員，特別是繼承權(quán)被剝奪的寡婦和未婚女兒，使之獲得一種供養(yǎng)，以保障受遺贈(zèng)人的基本生活需要，而保留“空虛所有權(quán)”給其繼承人，在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復(fù)所有權(quán)的圓滿狀態(tài)。此外，隨著解放奴隸的風(fēng)氣出現(xiàn)，家主有時(shí)會(huì)把一部分家產(chǎn)的使用、收益、居住等權(quán)利遺贈(zèng)予被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。上述羅馬法上的制度，構(gòu)成現(xiàn)代居住權(quán)制度的雛形。羅馬法上，并未抽象出完整的居住權(quán)概念，居住權(quán)被納入人役權(quán)的概念范疇。人役權(quán)是指為特定人的利益而利用他人之物的權(quán)利，即以他人

4、之物供自己使用或收益的權(quán)利。人役權(quán)的根本目的不是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的收益，而是滿足非所有權(quán)人對(duì)所有權(quán)人之物的利用需求，以解決物的歸屬和利用之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)具有特定身份關(guān)系的人的生存權(quán)。羅馬法上的人役權(quán)分為三個(gè)層次，即用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)，其中居住權(quán)是以他人房屋為對(duì)象的用益權(quán)，準(zhǔn)用用益權(quán)的相關(guān)規(guī)則。羅馬法上的居住權(quán)具有倫理性、人身性和期限性的特征，也就是說(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立系基于倫理關(guān)系，僅家庭成員或解放奴隸等特殊身份的主體才能享有，權(quán)利期限一般為權(quán)利主體的生存期限。大陸法系主要國(guó)家均對(duì)羅馬法傳統(tǒng)規(guī)定的居住權(quán)大陸法系主要國(guó)家均對(duì)羅馬法傳統(tǒng)規(guī)定的居住權(quán)有所繼受，但并非照抄羅馬法上的居住權(quán)。以法國(guó)和德國(guó)為例

5、，法國(guó)民法一方面繼受了羅馬法的人役權(quán)制度，構(gòu)建了用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)的規(guī)則體系；另一方面又以所有權(quán)絕對(duì)原則、契約自由原則對(duì)居住權(quán)制度進(jìn)行了改造，德國(guó)民法則規(guī)定了兩種性質(zhì)不同的居住權(quán)，一種是屬于傳統(tǒng)人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，規(guī)定在德國(guó)民法典中；另一種是突破人役權(quán)限制的新型財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，規(guī)定在住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法這一單行法中。四、居住權(quán)的特征1、嚴(yán)格遵循居住屬性居住權(quán)的設(shè)立目的是滿足生活居住需要，因此無(wú)論是權(quán)利主體、權(quán)利客體還是權(quán)利內(nèi)容，都緊密?chē)@著居住屬性展開(kāi)。居住權(quán)的權(quán)利主體只能是有生活居住需求的自然人，權(quán)利客體只能是用于生活居住用途的房屋，權(quán)利內(nèi)容中的占有、使用該房屋也只能是為了滿足居

6、住需要，不可用作其他用途。2、以無(wú)償設(shè)立為原則居住權(quán)與房屋租賃權(quán)不同，其本身的立法目的不是解決市場(chǎng)環(huán)境下的房屋供需問(wèn)題，而是保障特定民事主體的基本居住利益，因而具有一定的福利屬性。民法典第368條中規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱丝梢?jiàn)，居住權(quán)的設(shè)立以無(wú)償為原則。但從尊重意思自治的角度考慮，立法者也給當(dāng)事人通過(guò)另行約定為居住權(quán)設(shè)置一定的對(duì)價(jià)保留了空間。3、流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制居住權(quán)是為自然人的居住利益而設(shè)立的用益物權(quán)，而居住利益顯然只能與特定身份的自然人相聯(lián)系，不具有流轉(zhuǎn)的必要和可能。且居住權(quán)的設(shè)立往往是基于當(dāng)事人之間特定的人身或信賴關(guān)系，其在性質(zhì)上也不適于流轉(zhuǎn)。民法典第36

7、9條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼耍九懦司幼?quán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、繼承、出租的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的可能。五、居住權(quán)的設(shè)立方式我國(guó)民法典規(guī)定了兩種居住權(quán)的設(shè)立方式，即第367條規(guī)定的采用訂立合同的方式設(shè)立居住權(quán)，以及第371條規(guī)定的以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。目前我國(guó)法上的居住權(quán)只能通過(guò)這兩種民事法律行為設(shè)立。1、以合同方式設(shè)立居住權(quán)合同，是居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間為設(shè)立居住權(quán)而達(dá)成的合同。以合同方式設(shè)立居住權(quán)，是最為常見(jiàn)的居住權(quán)設(shè)立方式。依據(jù)民法典第367條的規(guī)定，居住權(quán)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，屬于要式合同。書(shū)面合同有利于當(dāng)事人謹(jǐn)慎訂立合同，

8、保留意思表示證據(jù)，有利于減少和解決糾紛。設(shè)定居住權(quán)的合同一般包括下列條款：1）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，特別是居住權(quán)人的姓名或者名稱和住所；2）住宅的位置，約定清楚設(shè)定居住權(quán)的住宅地址、門(mén)牌號(hào)碼、面積等事項(xiàng)，是居住權(quán)的標(biāo)的能都確定；3）居住的條件和要求，明確約定取得居住權(quán)的條件、行使居住權(quán)的要求是什么；4）居住權(quán)期限，即從何時(shí)起至何時(shí)止；5）解決爭(zhēng)議的方法，即發(fā)生爭(zhēng)議后，通過(guò)何種程序解決糾紛。2、以遺囑方式設(shè)立民法典第371條規(guī)定了以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。遺囑是一種單方民事法律行為，住宅所有權(quán)人可以在生前訂立遺囑，通過(guò)相應(yīng)的意思表示，為居住權(quán)人設(shè)立

9、居住權(quán)。民法典規(guī)定以訂立遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，參照適用合同設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定。由此，結(jié)合民法典繼承編的規(guī)定，遺囑設(shè)立居住權(quán)有如下規(guī)則：（1）遺囑設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)參照合同設(shè)立居住權(quán)，采用書(shū)面形式。據(jù)此，繼承編規(guī)定的遺囑形式中，口頭遺囑不屬于可以設(shè)立居住權(quán)的遺囑形式。（2）遺囑中確立的居住權(quán)人如是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺囑繼承，繼承人無(wú)須為接受居住權(quán)的意思表示；居住權(quán)人如不是住宅所有權(quán)人的法定繼承人，則居住權(quán)的設(shè)立屬于遺贈(zèng)，受遺贈(zèng)人需要在知道受遺贈(zèng)后60日內(nèi)作出接受居住權(quán)的意思表示，否則視為放棄受遺贈(zèng)。（3）依據(jù)民法典第230條的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，物權(quán)自繼承發(fā)生時(shí)發(fā)生效力，

10、不以登記為生效要件。（4）遺囑設(shè)立的居住權(quán)，其包含的居住的條件和要求、期限、是否有償、居住權(quán)住宅是否可以出租等，均遵循遺囑的內(nèi)容，居住權(quán)人不得擅自違背遺囑的規(guī)定。六、居住權(quán)的登記就登記對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響，民法典物權(quán)編規(guī)定了登記生效主義和登記對(duì)抗主義兩種模式。其中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)變動(dòng)，采登記生效主義。居住權(quán)是設(shè)立在房屋不動(dòng)產(chǎn)之上的用益物權(quán)，且可以依托既有的房屋登記系統(tǒng)進(jìn)行登記，因此采用登記生效主義是較為恰當(dāng)?shù)?。民法典?68條中規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”當(dāng)事人訂立合同設(shè)立居住權(quán)，但未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記的，居住權(quán)不發(fā)生物權(quán)效力。但居住權(quán)

11、合同本身的效力不受登記與否的影響，居住權(quán)人有權(quán)依據(jù)居住權(quán)合同要求住宅所有權(quán)人履行合同義務(wù)，并配合居住權(quán)人辦理居住權(quán)登記手續(xù)。當(dāng)事人在民法典實(shí)施前設(shè)立居住權(quán)的，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)尚未開(kāi)展居住權(quán)登記業(yè)務(wù)，如居住權(quán)未登記，不宜認(rèn)為居住權(quán)未設(shè)立，但居住權(quán)不能取得對(duì)第三人的對(duì)抗效力。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦居住權(quán)登記，以保障自身的合法利益。七、居住權(quán)人的權(quán)利1、占有、使用住宅的權(quán)利居住權(quán)是權(quán)利人為滿足生活居住需要而占有、使用相應(yīng)住宅的權(quán)利，因此，占有、使用住宅的權(quán)利是居住權(quán)的基本權(quán)利內(nèi)容。居住權(quán)人對(duì)其權(quán)利范圍內(nèi)的住宅部分，其占有、使用具有排他性，不受所有權(quán)人和第三人的干涉。居住權(quán)人對(duì)住宅的有權(quán)占有、使用受到

12、妨害或可能受到妨害時(shí)，得主張排除妨害、消除危險(xiǎn)的物上請(qǐng)求權(quán)。2、排除第三人對(duì)住宅的權(quán)利主張居住權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，因此第三人即使基于有效的權(quán)源，也不得向居住權(quán)人主張權(quán)利，要求其解除對(duì)住宅的占有。住宅所有權(quán)人如果將住宅進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等行為，權(quán)利受讓人仍受住宅上的居住權(quán)權(quán)利制約，不得妨害居住權(quán)人的居住利益。3、對(duì)房屋進(jìn)行修繕、添附的權(quán)利居住權(quán)對(duì)住宅中的有權(quán)部分享有排他性權(quán)利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影響所有權(quán)人對(duì)住宅其他部分的使用，居住權(quán)人有權(quán)為保障居住條件對(duì)房屋進(jìn)行修繕，或?yàn)樘岣呱钯|(zhì)量對(duì)房屋進(jìn)行裝修等添附行為，不受房屋所有權(quán)人的制約。但基于權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，居住權(quán)

13、消滅后，居住權(quán)人也不得基于修繕、添附的支出向所有權(quán)人要求補(bǔ)償。4、為生活居住需要使用住宅的非權(quán)利部分居住權(quán)的制度功能在于保障居住權(quán)人的居住利益，如果居住權(quán)人在住宅中享有的有權(quán)部分不足以滿足基本居住需要，必須利用住宅中的一些非權(quán)利部分，如住宅的出入口、通道、陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間等，那么所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)容忍居住權(quán)人的使用。5優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)民法典物權(quán)編并未明確居住權(quán)人是否享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但根據(jù)合同編關(guān)于房屋承租人對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，則舉輕以明重，既然居住權(quán)相較于房屋租賃權(quán)的保障效力更高，那么理應(yīng)賦予居住權(quán)人相應(yīng)的住宅優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指，如果房屋所有權(quán)人要出賣(mài)設(shè)有居住權(quán)的房屋，則應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)前的

14、合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人，并且在同等的購(gòu)買(mǎi)條件下，居住權(quán)人享有優(yōu)先于第三人購(gòu)得房屋的權(quán)利。八、居住權(quán)人的義務(wù)1、不得將住宅用于生活居住以外的用途居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容僅限于基于生活居住需要而對(duì)房屋的占有、使用，因此居住權(quán)人不得將住宅用作其他用途。居住權(quán)人如果將住宅用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)等其他用途，房屋所有權(quán)人得向居住權(quán)人追究違約責(zé)任，乃至依據(jù)民法典合同編第563條的規(guī)定解除居住權(quán)合同，收回住宅的權(quán)利。2、按照合同約定的居住條件和要求使用住宅房屋所有權(quán)人如果與居住權(quán)人約定了使用住宅的相應(yīng)條件或要求，只要這些條件或要求沒(méi)有從根本上影響居住權(quán)人的居住利益，居住權(quán)人就應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)約定，負(fù)有不從事相應(yīng)行為的義務(wù)，否則房屋

15、所有權(quán)人得追究居住權(quán)人的違約責(zé)任。3、妥善使用和維護(hù)住宅居住權(quán)人作為住宅的占有人，應(yīng)當(dāng)妥善使用和維護(hù)住宅，不故意損壞住宅，并對(duì)住宅履行必要的看護(hù)、修繕義務(wù)，以保障住宅的居住功能處于正常、良好的狀態(tài)。居住權(quán)人對(duì)住宅的使用和維護(hù)，應(yīng)當(dāng)達(dá)到善良管理人的注意義務(wù)。如果住宅出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞或面臨危險(xiǎn)，居住權(quán)人負(fù)有及時(shí)通知房屋所有權(quán)人的義務(wù)。4、不得將居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押民法典第369條中規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承?！睋?jù)此，居住權(quán)人不得將自身享有的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，或通過(guò)遺囑對(duì)其進(jìn)行處分。居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓、遺囑處分居住權(quán)的，處分行為無(wú)效。同理，對(duì)于抵押行為，由于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)最終也會(huì)涉及居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此居

16、住權(quán)人也不得將居住權(quán)進(jìn)行抵押。5、不得對(duì)住宅進(jìn)行出租，但另有約定的除外民法典第369條中規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)該規(guī)定，居住權(quán)人原則上不得出租其享有居住權(quán)的住宅，但如果房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人達(dá)成合意，允許后者出租房屋，則居住權(quán)人可以將該住宅出租。6、按照約定支付居住權(quán)的對(duì)價(jià)居住權(quán)的設(shè)立以無(wú)償為原則，但當(dāng)事人可以為居住權(quán)約定對(duì)價(jià)。如果居住權(quán)合同中包含了對(duì)價(jià)內(nèi)容，那么居住權(quán)人就負(fù)有依據(jù)合同支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的義務(wù)。九、居住權(quán)消滅的原因1、居住權(quán)拋棄。居住權(quán)人采用明示方法拋棄居住權(quán)的，居住權(quán)消滅。這種明示的拋棄意思表示應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人作出。居住權(quán)人作出拋棄意思表示的，即發(fā)生消滅居住權(quán)的效力，并且不得撤銷(xiāo)，除非得到所有權(quán)人的同意