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1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理考前輔導(dǎo)（十二）建立階段，是指開發(fā)工程從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建立階段的主要工作目標(biāo)，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按工程開發(fā)進(jìn)度打算的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使工程按時投入使用。開發(fā)商在建立階段所涉及的治理工作，就是從業(yè)主的角度，對建立過程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、本錢、合同、安全等在內(nèi)的工程工程治理。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程工程治理，可由開發(fā)商自己組織的治理隊伍治理，也可托付監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)治理。341 質(zhì)量掌握 質(zhì)量掌握，是指工程治理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)所進(jìn)展的監(jiān)視與治理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量掌握。在工程工程

2、施工階段，質(zhì)量掌握的任務(wù)主要是在施工過程中準(zhǔn)時發(fā)覺施工工藝規(guī)程是否滿意設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)展質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)展評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)展比擬，并做出評判。 工程施工階段的工程質(zhì)量掌握工作主要包括以下幾個方面： (1)對原材料的檢驗(yàn)。材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商供應(yīng)檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進(jìn)展對比檢查，或進(jìn)展特地的化驗(yàn)或試驗(yàn)。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料

3、混裝入庫。 (2)工程中的配套設(shè)備進(jìn)展檢驗(yàn)。在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)展檢驗(yàn)和測試，不合格的要避開采納。工程施工中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗(yàn)與檢查，可考慮到制造廠進(jìn)展監(jiān)視和檢查。 (3)確立施工中掌握質(zhì)量的詳細(xì)措施，主要包括如下方面： 1)對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)展檢查，特殊是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不消失嚴(yán)峻誤差。 2)掌握混凝土質(zhì)量?；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必需確保混凝土澆筑質(zhì)量。應(yīng)當(dāng)有掌握混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等治理制度，并有專人監(jiān)視執(zhí)行；試塊應(yīng)妥

4、當(dāng)保存，以便將來進(jìn)展強(qiáng)度檢驗(yàn)，在澆灌混凝土之前，應(yīng)當(dāng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。 3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定詳細(xì)有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。 (4)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯合全部質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。 342 進(jìn)度掌握 進(jìn)度掌握，是指以工程進(jìn)度打算為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建立工程工程實(shí)施的時間治理。建立工程進(jìn)度掌握工作的主要內(nèi)容包栝：對工程建立總周期目標(biāo)的論證與分析；編制工程建立工程進(jìn)度打算；編制其他配套進(jìn)度打算；監(jiān)視工程施工進(jìn)度打算的執(zhí)

5、行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。 建立工程建立總周期的論證與分析，就是對整個工程進(jìn)展通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運(yùn)用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟(jì)合理的建立方案。 3421 工程進(jìn)度打算的編制 (1)首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，單項(xiàng)工程或工序分解的細(xì)致程度，可以依據(jù)工程規(guī)模的大小和簡單程度確定。一個施工工程首先可分為房屋建立工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項(xiàng)工程，此后每一子項(xiàng)工程又分為土方工程、根底工程、鋼構(gòu)造制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。 (2)統(tǒng)計計算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。一般狀況下用工程量表中的計量單位

6、采表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示；管道工程用延米表示；鋼筋加工用噸表示：另外，工程進(jìn)度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。 (3)計算每個單項(xiàng)工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以嫻熟工人正常工效計算。 (4)按正常施工的各個單項(xiàng)工程內(nèi)容的規(guī)律挨次和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開頭日期。假如最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項(xiàng)工序有可供調(diào)整的機(jī)動時間。該項(xiàng)工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均 不會影響工程的竣工日期。