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1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理考前輔導(dǎo)第十二講應(yīng)熟識(shí)：敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性分析。應(yīng)了解：敏感性分析的“三項(xiàng)猜測(cè)值法”，風(fēng)險(xiǎn)分析的概念，一般過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模擬法。73 敏感性分析 731 敏感性分析的概念 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而推斷工程承受風(fēng)險(xiǎn)力量的一種不確定性分析方法。敏感性分析的目的在于： (1)找出影響工程經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的緣由，并為進(jìn)一步進(jìn)展不確定性分析(如概率分析

2、)供應(yīng)依據(jù)； (2)討論不確定性因素變動(dòng)如引起工程經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析推斷工程擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的力量； (3)比擬多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相像的狀況下，從中選出不敏感的投資方案。 依據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 732 敏感性分析的步驟 房地產(chǎn)工程敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟： (1) 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采納的指標(biāo)為內(nèi)部收益率， 必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在詳細(xì)選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的簡單程度。 (2)確定不確定性因素可能的變

3、動(dòng)范圍。 (3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。 (4)通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)狀況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析。 進(jìn)展房地產(chǎn)工程敏感性分析時(shí)，可以采納列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采納敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)展比擬。 733 單因素與多因素敏感性分析 單因素敏感性分析是敏感性分析的最根本方法，進(jìn)展單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時(shí)，工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化狀況。 多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

4、由于工程評(píng)估過程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的狀況特別普遍，所以多因素敏感性分析也有很強(qiáng)的有用價(jià)值。 多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析根底上進(jìn)展，且分析的根本原理與單因素敏感性分析大體一樣，但需要留意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率一樣。 下面通過一個(gè)例題，來說明敏感性分析的使用方法。 例7-2 某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟一般寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2 000，建筑本錢為200美元，工程的預(yù)備期為3個(gè)月、建筑期為12個(gè)月，第4個(gè)月到第15個(gè)月投入的建筑本錢分別占總建筑本錢的38、470、580、690、860、1030、1270、1350、1190、850、680和650。估計(jì)工程投入使用后年租金收入為6萬美元，貸款利率為15。用現(xiàn)金流法對(duì)該工程進(jìn)展評(píng)估的結(jié)果如表71所示，試對(duì) 工程進(jìn)展敏感性分析。