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1、 房地產開發(fā)與經營與管理考前輔導第十講房地產開發(fā)工程財務評價與盈利指標的計算實例，是本章的重點，也是全書的重點，大家對計算公式及應用實例務必嫻熟把握。本章的公式: Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開頭消失正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的肯定值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 4本錢利潤率 RPC=（GDV-TDC）/TDC100=DP/TDC1005投資利潤率投資利潤率年利潤總額或年平均利潤總額/工程總投資X100利潤總額經營收入-經營本錢-運營費用-銷售稅金 銷售稅金營業(yè)稅+城市維護建立稅+訓練費附加 工程總投資開發(fā)建立投資+經營資金 6資本金利潤率資本金利潤率年利潤總額或年平均利潤總額/資本金1007資

2、本金凈利潤率資本金凈利潤率年稅后利潤總額或年稅后平均利潤總額/資本金100 Pb=累計凈現(xiàn)金流量開頭消失正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的肯定值/當期凈現(xiàn)金流量9現(xiàn)金回報率 現(xiàn)金回報率指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金酬勞與投資者初始投入的權益資本的比率。 稅前現(xiàn)金回報率=凈經營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資稅后現(xiàn)金回報率=稅后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資。10投資回報率在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權益增加值)權益投資數(shù)額當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)權益投資數(shù)額11每年應計利息(年初

3、借款本息累計+本年借款額/2)貸款利率 Pd=借款歸還后開頭消失盈余期數(shù)-開頭借款期數(shù)+上期歸還借款額/當期可用于還款的資金額13利息備付率利息備付率=利息前利潤/當期應付利息費用14償債備付率 償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金 15資產負債率 資產負債率負債合計/資產合計100 16流淌比率流淌資產總額/流淌負債總額10017速動比率（流淌資產總額-存貨）/流淌負債總額10063 經濟評價指標計算實例 631 動態(tài)盈利力量指標計算實例 例61) 已知某投資工程的凈現(xiàn)金流量如下表所示。假如投資者目標收益率為10，求該投資工程的財務凈現(xiàn)值。 解 由于ic10，利用公式NPV(C

4、ICO)t(1+ic)-t，則該工程的財務凈現(xiàn)值為： NPV1 000+300(PA，10，5) -1000+3003.791137.24(萬元) 解析：此題是利用凈現(xiàn)值公式直接求凈現(xiàn)值的實例，其中用到了上一章我們講過的等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式. 例62已知某投資工程的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資工程的財務內部收益率。假如投資者目標收益率為12，求該投資工程的動態(tài)投資回收期。 (1)當i120時，NPVl1547萬元 (2)當i220時，NPV2一1760萬元 (3)所以，IRR20+1547(1547+1760)12047 (4)由于工程在第5年累計凈現(xiàn)金流量消失正值，所以： Pb累計凈

5、現(xiàn)金流量現(xiàn)值開頭消失正值期數(shù)一1 上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的肯定值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(5-1)+189.65/226.97=484年解析:此題中要求求出IRR,一般來說,象此題中經營期限比擬短,大家要列消失金流量表來,這樣比擬清晰的說明了各年的收入支出狀況,假如期限較長時,一般說來各年的凈現(xiàn)金流量比擬有規(guī)律,就可以用公式直接計算,用公式計算時,大家私下簡潔列一下,以防在計算中消失錯誤,比方折現(xiàn)就簡單出錯.對于求i1, i2,用內插法時,一般用試算的方法,可以先用目標收益率來試,然后幾個點幾個點的試,雖然麻煩,但也不至于出錯. 【例63】某投資者以10 000元的價格購置了一棟建筑面積為2700

6、0的寫字樓用于出租經營，該投資者在購置該寫字樓的過程中，又支付了相當于購置價格4的契稅、05的手續(xù)費、05的律師費用和03的其他費用。其中，相當于樓價30的購置投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當于樓價70的購置投資來自期限為2022年、固定利率為75、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元，前三年的出租率分別為65、75、和85，從第4年開頭出租率到達95且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。 出租經營期間的運營本錢為毛租金收入的28。假如購置投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10和14。試計算該投資工程全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并推斷該工程的可行性。 解 (1)寫字樓購置總價：27000l0 000元/27000萬元 (2)寫字樓購置過程中的稅費： 27000萬元(4+05+05+03)143l萬元 (3)投資者投入的資本金：27 000萬元30+1431萬元9 531萬元 (4)抵押貸款金額：27 000萬元7018 900萬元 (5)抵押貸款年還本付息額： APil-(1+i)-n18 90075/1一(1+75)-15 2 14113萬元