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1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理考前輔導(dǎo)第二講重點(diǎn)難點(diǎn)： 本章主要敘述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、市場(chǎng)構(gòu)造與市場(chǎng)指標(biāo)，特性與功能及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，朋友們要重點(diǎn)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)造、細(xì)分方式，以及反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)。理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念，特性和功能，房地產(chǎn)周期循環(huán)的規(guī)律。 21 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或?yàn)槠涔?yīng)參謀效勞的專業(yè)人員，要想精確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的將來進(jìn)展趨勢(shì)及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本概念。 211 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義： 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和

2、形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 與一般市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參加房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，打算并影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展與將來趨勢(shì)。 212 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。根據(jù)這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類，包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)

3、環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 (1)社會(huì)環(huán)境，是指肯定時(shí)期和肯定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、訓(xùn)練、職業(yè)、性別、年齡等構(gòu)造，家庭的數(shù)量及其構(gòu)造，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。 (2)政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府力量、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。 (3)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、就業(yè)、支付力量、產(chǎn)業(yè)與構(gòu)造布局、根底設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。 (4)金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展

4、的金融資源，這種支持主要指所能供應(yīng)的金融效勞、金融支持的力度和狀況等。 (5)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)章，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。 (6)技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)力量以及技術(shù)進(jìn)展動(dòng)向等。 (7)資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。 (8)國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過程，是國家以外的構(gòu)造體系對(duì)一國的影響和一國對(duì)國家以外構(gòu)造體系的影響所做出的反響兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過程。 213 房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素 2131 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 房

5、地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供應(yīng)政策、住房安排和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策。 2132 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力氣 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力氣包括： (1)金融業(yè)的進(jìn)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)消失時(shí)，金融資本供應(yīng)方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供應(yīng)及人們對(duì)房地產(chǎn)租金價(jià)格水平的預(yù)

6、期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置狀況及實(shí)際租金水平的變化。 (2)信息、通訊技術(shù)水平的提高。 (3)生產(chǎn)方式和工作方式。 (4)人文環(huán)境的變化。 (5)自然環(huán)境的變化。 (6)政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容(如香港回歸后，政府提出每年建立85萬套住宅的打算，對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響)。 214 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參加者 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參加者主要由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其供應(yīng)支持和效勞的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參加者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建立過程、交易過程和使用過程。每個(gè)過程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參加者來分別完成的。根據(jù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域

7、的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致挨次逐一加以介紹。 2141 土地全部者或當(dāng)前的使用者 不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地全部者或當(dāng)前的使用者的作用特別重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。 在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會(huì)使開發(fā)周期拖長，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。 2142 開發(fā)商 房地產(chǎn)商從工程公司到大型的跨國公司有很多種類型。其目的很明確，即

8、通過實(shí)施開發(fā)過程獵取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)分在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長期投資。很多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以快速積存資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會(huì)漸漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)受所謂的“資產(chǎn)固化”過程，漸漸向中型、大型開發(fā)商過渡。固然，對(duì)于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所打算的。房地產(chǎn)商所擔(dān)當(dāng)?shù)拈_發(fā)工程類型也有很大差異。有些開發(fā)商對(duì)某些特定的開發(fā)類型(如商場(chǎng)或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開發(fā)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地

9、域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商依據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和閱歷，所選擇的經(jīng)營方針有很大差異。開發(fā)商的經(jīng)營治理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)參謀機(jī)構(gòu)供應(yīng)效勞；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)治理，均由自己負(fù)責(zé)。 2143 政府及政府機(jī)構(gòu) 政府及政府機(jī)構(gòu)在參加房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)章的權(quán)力，又有監(jiān)視、治理的職能，在有些方面還會(huì)供應(yīng)有關(guān)效勞。開發(fā)商從購置土地使用權(quán)開頭，就不斷和政府的土地治理、城市規(guī)劃、建立治理、市政治理、房地產(chǎn)治理等部門打交道，以獵取投資許可證；土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參加者的行為發(fā)生著影響。