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1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理考前輔導(dǎo)第七講2. 名義利率與實(shí)際利率的概念與相互關(guān)系3. 資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。應(yīng)熟識(shí)：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、利息與利率、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的概念。51 現(xiàn) 金 流 量 511 現(xiàn)金流量的概念 房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)展考察。 從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備，消耗肯定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)展開發(fā)活動(dòng)、使用各種建筑材料與建筑部件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活人住的房地產(chǎn)商品。從貨幣形態(tài)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入肯定量的資金，花費(fèi)肯定量的本錢，通過房屋銷售或出租獲得肯定量的貨幣收入。對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)

2、系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的本錢和獵取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式)表達(dá)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把肯定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的詳細(xì)表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資工程來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。 房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要依據(jù)特定房

3、地產(chǎn)投資工程所要到達(dá)的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察工程在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇適宜的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獵取的經(jīng)濟(jì)效果。 512 現(xiàn)金流量圖 把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡一樣。為了正確地進(jìn)展經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)展分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資工程在肯定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的根本規(guī)章是： (1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延長表示時(shí)間的連續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間

4、的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“尸表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開頭，以此類推。 (2)假如現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般狀況下，采納這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿意投資分析工作的需要。 (3)為了與期末慣例法保持全都，在把資金的流淌狀況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中消失第0周期的由來。 (4)相對(duì)

5、于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖52)。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 52 資金時(shí)間價(jià)值 521 資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。今日可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。由于當(dāng)前可用的資金能夠馬上用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。 因此，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差異稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將貨幣

6、存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最簡(jiǎn)單理解。假如現(xiàn)在將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的酬勞。也就是說，這60元是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： (1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)展不斷運(yùn)動(dòng)，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。 (2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)

7、和國家積存的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值表達(dá)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。 在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法一樣。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比擬不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時(shí)點(diǎn)上進(jìn)展比照，才能符合客觀的實(shí)際狀況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了方案評(píng)價(jià)和選擇的科學(xué)性和牢靠性。例題：推斷。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值表達(dá)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。答案：正確。