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1、第五章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值一、單項(xiàng)選擇題 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和（）兩個(gè)方面進(jìn)行考查。 A、經(jīng)營(yíng)形態(tài) B、貨幣形態(tài) C、投資資金量 D、資金流通方式 2、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括（）。 A、補(bǔ)貼收入 B、出租收入 C、銷(xiāo)售收入 D、其他經(jīng)營(yíng)收入 3、對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是（）。 A、期初慣例法 B、期中慣例法 C、期末慣例法 D、任意折算法 4、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。 A、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 B、開(kāi)發(fā)持有出租出售 C、購(gòu)買(mǎi)持有出租出售 D、購(gòu)買(mǎi)更新改造出

2、售 5、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。（2010年真題） A、現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同 B、現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同 C、現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同 D、由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較 6、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是（）。 A、利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志 B、從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值 C、即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量 D、從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償 7、認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定

3、的理論是（）。（2012年真題） A、可貸資金利率理論 B、儲(chǔ)蓄投資決定理論 C、流動(dòng)性偏好利率理論 D、馬克思利率決定理論 8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬(wàn)元。（2010年真題） A、2.00 B、7.30 C、8.53 D、9.00 9、李某從銀行貸款100萬(wàn)元購(gòu)一套200萬(wàn)元的商用房，貸款期限3年，年利率6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問(wèn)3年后，他該應(yīng)向銀行還息為（）萬(wàn)元。 A、39.34 B、19.67 C、20.38 D、30.56 10、當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)

4、際利率與名義利率的關(guān)系是（）。 A、名義利率大于實(shí)際利率 B、實(shí)際利率大于名義利率 C、名義利率等于實(shí)際利率 D、實(shí)際利率小于名義利率 11、銀行為某家庭提供了期限為15年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為6.25，則名義年利率是（）。 A、6.02% B、6.08% C、6.50% D、6.85% 12、已知年利率為24，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。 A、22.55% B、25.68% C、24.75% D、26.25% 13、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。 A、時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額 B、終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額 C、不同時(shí)

5、點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值 D、資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 14、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯(cuò)誤的是（）。（2010年真題） A、名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息 B、實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息 C、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D、當(dāng)計(jì)息周期為月時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 15、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率為8.0% ，若銀行的存、貸款年利率分別為3.5和6.5%,通貨膨脹率為4.0%，則該項(xiàng)目投資的名義收益率是（）。（2012年真題） A、11.78% B、12.00% C、12.32% D、15.02% 16

6、、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆年利率為6.5% ，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4等比遞增，若該家庭第10年最后一個(gè)月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是（）元。（2012年真題） A、3853.10 B、3868.52 C、3883.99 D、4187.36 17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款3000 萬(wàn)元，期限為2年，年利率為7.5%。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是（）萬(wàn)元。（2012年真題） A、3450.00 B、3466.88 C、3480.67 D、3483.88 18、對(duì)于系數(shù)1/（1+i）n，我們稱為（

7、）。 A、一次支付終值系數(shù) B、一次支付現(xiàn)值系數(shù) C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) D、等額序列支付資金回收系數(shù) 19、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元，期限10年，年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（）元。 A、137.5 B、410.2 C、432.2 D、452.2 20、某新建寫(xiě)字樓的公開(kāi)售價(jià)為26000元，開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷(xiāo)，具體方案為：每年需支付凈租金5000元，5年付清。若同類(lèi)物業(yè)投資收益率為8，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)

8、（）。 A、比售價(jià)優(yōu)惠 B、不如售價(jià)優(yōu)惠 C、與售價(jià)一樣 D、難以判定是否給予了優(yōu)惠 21、某家庭以80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。 A、1110.21 B、1244.10 C、1776.32 D、2109.38 22、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（）萬(wàn)元。 A、28.62 B、29.16 C、35.00

9、 D、48.24 23、某家庭申請(qǐng)了50萬(wàn)元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了（）元。 A、984.37 B、1016.81 C、1159.97 D、2387.24 24、某寫(xiě)字樓當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為22000元，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（）元。 A、1283 B、1318 C、1166 D、1320 25、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期

10、限為20年，按月償還，首次月還款額為3500元，月還款額增長(zhǎng)率為0.3，則該購(gòu)房者在第6年第6個(gè)月的還款額為（）元。 A、4277.4 B、4252.3 C、4728.8 D、4741.9 二、多項(xiàng)選擇題 1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入不包括（）等。 A、土地成本 B、建造成本 C、銷(xiāo)售收入 D、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 E、出租收入 2、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。 A、某一基準(zhǔn)時(shí)刻 B、日歷年度的年初 C、資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn) D、既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn) E、既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn) 3、關(guān)于房地產(chǎn)“購(gòu)買(mǎi)-更新改

11、造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，正確的有（）。（2010年真題） A、橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn) B、房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn) C、發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi) D、各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下 E、轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上 4、從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）。（2012年真題） A、投資利潤(rùn)率 B、通貨膨脹率 C、投資風(fēng)險(xiǎn) D、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 E、存款準(zhǔn)備金率 5、利率分為（）等類(lèi)型。 A、基礎(chǔ)利率 B、結(jié)算利率 C、變動(dòng)利率 D、存款利率 E、同業(yè)拆放利率 6、關(guān)

12、于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有（）。（2010年真題） A、利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的 B、利率是由貨幣的供求決定的 C、利率是由可貸資金的供求決定 D、利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的 E、貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性 7、平均利率具有以下特點(diǎn)（）。 A、平均利率與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件好壞無(wú)關(guān) B、平均利率具有政策性 C、平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性 D、平均利率無(wú)法由任何規(guī)律決定 E、隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利率有下降趨勢(shì) 8、下列有關(guān)復(fù)利計(jì)算過(guò)程中的各項(xiàng)系數(shù)及相關(guān)知識(shí)解說(shuō)正確的選項(xiàng)是（）。 A、等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期末都有一個(gè)等額支

13、付金額A B、等差現(xiàn)金流量序列和等比現(xiàn)金流量序列是無(wú)法換算成等額年值A(chǔ)的 C、等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列，換句話說(shuō)，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化 D、所謂等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)是在已知現(xiàn)值P的情況下求F，或在已知A的情況下求F E、等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，換句話說(shuō)，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化 9、用來(lái)求年值的系數(shù)有（ ）。 A、一次支付終值系數(shù) B、等比序列現(xiàn)值系數(shù) C、等比序列年費(fèi)用系數(shù) D、等額序列支付資金回收系數(shù) E、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù) 三、判斷題 1、如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)

14、生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周的期初發(fā)生的。 對(duì) 錯(cuò) 2、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售”的模式。 對(duì) 錯(cuò) 3、資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的不必要補(bǔ)償。 對(duì) 錯(cuò) 4、古典學(xué)派認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非或別的實(shí)際因素所決定的。 對(duì) 錯(cuò) 5、馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的變化范圍在零與市場(chǎng)利率之間。 對(duì) 錯(cuò) 6、如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間（如年、季、月等），并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利。 對(duì) 錯(cuò) 7、復(fù)利可分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)

15、利，由于資金在不停地運(yùn)動(dòng)，所以在實(shí)際使用中通常采用的是連續(xù)復(fù)利計(jì)息方式。（2012年真題） 對(duì) 錯(cuò) 8、復(fù)利計(jì)息有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分，在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的連續(xù)復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。 對(duì) 錯(cuò) 9、如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（2010年真題） 對(duì) 錯(cuò) 10、從名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系來(lái)看，實(shí)際利率一定大于名義利率。（2012年真題） 對(duì) 錯(cuò) 11、某貸款年利率為6%，按月度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為6.07%。 對(duì) 錯(cuò) 12、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 對(duì) 錯(cuò) 13、在名義利率不變時(shí)，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率

16、越大。 對(duì) 錯(cuò) 14、把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。 對(duì) 錯(cuò) 四、計(jì)算題 1、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是多少萬(wàn)元？ 2、某投資者以3.8萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)建筑面積為80的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于10%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金

17、單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。 3、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：（1）該家庭能購(gòu)買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少？（2）若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？ 4、王某擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為120、單價(jià)為7800元/的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，

18、按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬(wàn)元？ 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題 1、【正確答案】 B 【答案解析】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從貨幣形態(tài)和物質(zhì)形體兩個(gè)方面進(jìn)行考查。參見(jiàn)教材P146。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282884】 2、【正確答案】 A 【答案解析】 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見(jiàn)教材P146。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282885】 3、【正確答案】 C 【答案解析】 對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣

19、方法是期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282886】 4、【正確答案】 C 【答案解析】 購(gòu)買(mǎi)持有出租出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用。參見(jiàn)教材P149。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282887】 5、【正確答案】 A 【答案解析】 由于資金時(shí)間價(jià)值的存在，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。參見(jiàn)教材P151。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282888】 6、【正確答案】 C 【答案解析】 因?yàn)橘Y金存在時(shí)間價(jià)值，所以不可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量。

20、參見(jiàn)教材P152。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282889】 7、【正確答案】 C 【答案解析】 流動(dòng)性偏好利率理論的倡導(dǎo)者是凱恩斯，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。參見(jiàn)教材P153。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282890】 8、【正確答案】 A 【答案解析】 1000（1+8%/12）36-（1+8%/4）12=2萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P155。【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282891】 9、【正確答案】 B 【答案解析】 用公式 In=P（1+i）n-1計(jì)算，In=100（

21、1+6%12）123-1=19.67（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P155。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282892】 10、【正確答案】 B 【答案解析】 A和D實(shí)際是一個(gè)意思，這是單選題，故可將A和D兩選項(xiàng)淘汰。當(dāng)計(jì)算周期等于1年，實(shí)際利率等于名義利率，只有當(dāng)計(jì)算周期與利率標(biāo)明的時(shí)間單位不一致時(shí)，才出現(xiàn)名義利率和實(shí)際利率的概念和區(qū)別。參見(jiàn)教材P156。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282893】 11、【正確答案】 B 【答案解析】 根據(jù)i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。參見(jiàn)教材P157。

22、【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282894】 12、【正確答案】 D 【答案解析】 （1+24%4）4-1=26.25%。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282895】 13、【正確答案】 D 【答案解析】 現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282896】 14、【正確答案】 D 【答案解析】 當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282897】 15、

23、【正確答案】 C 【答案解析】 名義收益率r=（1+4%）（1+8%）-1=12.32%。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282898】 16、【正確答案】 B 【答案解析】 最后一個(gè)月的還款額=3044.54（1+0.4%）512=3868.52元。參見(jiàn)教材P158。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282899】 17、【正確答案】 A 【答案解析】 企業(yè)支付的本息總額=30007.5%1224+3000=3450萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P159。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1

24、0282900】 18、【正確答案】 B 【答案解析】 1/（1+i）n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。參見(jiàn)教材P159。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282901】 19、【正確答案】 B 【答案解析】 月等額還款金額=100.7%=700（元），月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%1-1/(1+0.5%)120，則A=1110.21（元），1110.21-700410.21（元）。參見(jiàn)教材P160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282902】 20、【正確答案】 A 【答案解析】 將購(gòu)房者作為投資者來(lái)

25、看，每年收取凈租金5000元，5年收清，投資收益率為8，代入公式P=A/i1-1/(1+i)n，得出P=19963.55元/，也就是說(shuō)，按題意條件，該新建寫(xiě)字樓實(shí)際價(jià)值應(yīng)為19963.55元，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。參見(jiàn)教材P160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282903】 21、【正確答案】 A 【答案解析】 將第6年初的5萬(wàn)元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%12=0.5%，運(yùn)用公式A=Pi(1+i)n)/(1+i)n-1)，得A=1000000.5%(1+0.5%)

26、1012)/(1+0.5%)1012-1=1110.21（元）。參見(jiàn)教材P160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282904】 22、【正確答案】 C 【答案解析】 1200035%/（12%/12）1-1/（1+12%/12）1512=35.00（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282905】 23、【正確答案】 C 【答案解析】 月還款的減少額就是提前還款的6萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i1-1/(1+i)n，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)60

27、=1159.97（元）。參見(jiàn)教材P160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282906】 24、【正確答案】 C 【答案解析】 折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/（1+i）計(jì)算可得。即A1=P(1+i)/n=22000（1+6%）20=1166（元/）。 參見(jiàn)教材P161。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282907】 25、【正確答案】 B 【答案解析】 At=A1(1+s)t-1=3500 (1+0.3%)512+6-1=4252.35（元）。參見(jiàn)教材P161。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

28、【答疑編號(hào)10282908】 二、多項(xiàng)選擇題 1、【正確答案】 ABD 【答案解析】 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金支出等。參見(jiàn)教材P146。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282909】 2、【正確答案】 ACD 【答案解析】 參見(jiàn)教材P147。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282910】 3、【正確答案】 ACD 【答案解析】 B初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。參見(jiàn)教

29、材P147-150。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282911】 4、【正確答案】 ABC 【答案解析】 從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有：投資利潤(rùn)率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。參見(jiàn)教材P151。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282912】 5、【正確答案】 ADE 【答案解析】 利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類(lèi)型。參見(jiàn)教材P152。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282913】 6、【正確答案】 BE 【答案解析】 參見(jiàn)教材P153。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行

30、考核】 【答疑編號(hào)10282914】 7、【正確答案】 CDE 【答案解析】 參見(jiàn)教材P154。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282915】 8、【正確答案】 ACE 【答案解析】 參見(jiàn)教材P159、160。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282916】 9、【正確答案】 CDE 【答案解析】 求年值的系數(shù)有三個(gè)：等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。參見(jiàn)教材P162。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282925】 三、判斷題 1、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析

31、】 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282929】 2、【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 參見(jiàn)教材P149。 【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282933】 3、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P151。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答

32、疑編號(hào)10282934】 4、【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 參見(jiàn)教材P153。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282940】 5、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的變化范圍在零與平均利潤(rùn)率之間。參見(jiàn)教材P154。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282942】 6、【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分。如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間（如年、季、月等），并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利；如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。參見(jiàn)教材P155。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答

33、疑編號(hào)10282943】 7、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)算方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P155。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282944】 8、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P156。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282945】 9、【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 參見(jiàn)教材P156。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)1028

34、2946】 10、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 只有當(dāng)年計(jì)息次數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282947】 11、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 i=（1+r/m）m-1=(1+6%/12)12-1=6.17%。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282948】 12、【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282949】 13、【正確答案】

35、 對(duì) 【答案解析】 參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282950】 14、【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 參見(jiàn)教材P157。 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282956】 四、計(jì)算題 1、【正確答案】 【答案解析】 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282958】 2、【正確答案】 解法一： 購(gòu)買(mǎi)商鋪總投資：3800080=3040000（元）購(gòu)買(mǎi)商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：304000030%=912000（元）購(gòu)買(mǎi)商鋪的貸款額（P）：304000070%=212

36、8000（元）抵押貸款年還本付息額：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=pi(1+i)n/(1+i)n-1=21280007.31%（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：（凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額）/首付款=10%所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款10%+年還本付息額=91200010%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=398535.47+毛租金收入25%則：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金單價(jià)=毛租金收入（可出租面積12個(gè)月）=

37、531380.63（8012）=553.52（元/月）解法二：（1）購(gòu)買(mǎi)總價(jià)：3.880=304（萬(wàn)元）（2）自有資金：30430%=91.2（萬(wàn)元）（3）抵押貸款年等額償還額：抵押貸款總額：30470%=212.8（萬(wàn)元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%則：A=Pi（1+i）n（1+i）n-1=21280007.31%（1+7.31%）10（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）設(shè)月租金單價(jià)為Y元（/月）年租金：8012Y=960Y年稅前現(xiàn)金流：960Y-960Y25%-307335.47則：（960Y-960Y25%-307335.47）/9120001

38、00%=10%則：Y=553.52（元） 【答案解析】 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282962】 3、【正確答案】 （1）月還款額=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5%；購(gòu)買(mǎi)住房最高額= 最高貸款額/70%=（1750/0.5%）1-1/（1+0.5%）1220/70%=34.9（萬(wàn)元）（套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式”）（2）月利率=9%/12=0.75%，套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式” 按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%1-1/（1+0.5%）180=207381.15按9%利率計(jì)算月還款1750元相

39、當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%1-1/（1+0.75%）180=172538.47則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68(元)（3）若不提前償還貸款，設(shè)需要償還的年限為n 207381.15=（1750/0.75%）1-1/（1+0.75%）12n則n=24.5年延長(zhǎng)期=24.5-15=9.5（年） 【答案解析】 【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282963】 4、【正確答案】 第一步：計(jì)算出貸款總額P1207800（130%）65.52（萬(wàn)元）第二步：計(jì)算出商業(yè)貸款的總額P165.522045.52（萬(wàn)元）第三步：計(jì)算出商業(yè)貸款的月還款額A1?！敬鸢附馕觥?【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10282964】 第16頁(yè)