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1、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)1.一、投資性房地產(chǎn)概述（一）投資性房地產(chǎn)的概念（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍（二）投資性房地產(chǎn)的范圍 2.一、投資性房地產(chǎn)概述（一）投資性房地產(chǎn)的概念（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍（二）投資性房地產(chǎn)的范圍(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(3)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)

2、議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3.二、投資性房地產(chǎn)的賬戶設(shè)置為了總括地核算和監(jiān)督企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增減變動(dòng)及結(jié)存情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本，以及企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。4.三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和

3、可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。5.三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的確認(rèn)（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的確認(rèn)與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足上述投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。6.三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（四）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬（四）投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理務(wù)處理1.采用成本模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)

4、處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.采用公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和初始計(jì)量的賬務(wù)處理按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。7.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量主要有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。8.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）成本模式（一）成本模式1采用成本模式的范圍對(duì)于不能滿足公允價(jià)值模式前提條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)

5、在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2會(huì)計(jì)處理原則在成本模式下，建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分別按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)號(hào)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)和企業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)號(hào)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)號(hào)資產(chǎn)減資產(chǎn)減值值的規(guī)定進(jìn)行處理。9.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量3具體賬務(wù)處理按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“

6、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。10.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）公允價(jià)值模式（二）公允價(jià)值模式1.前提條件(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2.會(huì)計(jì)處理原則采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值問(wèn)題。11.四、投資性房地產(chǎn)

7、的后續(xù)計(jì)量3具體賬務(wù)處理資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)”（公允價(jià)值變動(dòng)），貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。12.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)

8、則第28號(hào)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。13.五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1.投資性房地產(chǎn)開始自用2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值4.自用建筑物停止自用，改為出租14.五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的

9、會(huì)計(jì)處理1.成本模式下成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。具體賬務(wù)處理如下：(1)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。(2)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。15.五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(3)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。16.五

10、、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.公允價(jià)值模式下公允價(jià)值模式下(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體賬務(wù)處理：將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。17.五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)

11、日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。具體賬務(wù)處理：將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，按已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)

12、折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。18.六、投資性房地產(chǎn)的處置（一）成本模式（一）成本模式處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。19.六、投資性房地產(chǎn)的處置（二）公允價(jià)值模式（二）公允價(jià)值模式處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)”；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。20.六、投資性房地產(chǎn)的處置投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為企企業(yè)業(yè)主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。21.