《房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2007年.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2007年.doc（8頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理2007（總分100分，考試時(shí)間90分鐘）1、 單選題（每個(gè)問(wèn)題只有一個(gè)備選答案最適合問(wèn)題的含義。）1房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其自有財(cái)產(chǎn)的收益()。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已完工的房屋出租或者轉(zhuǎn)讓時(shí)()短期開(kāi)發(fā)投資轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資。A.銷售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.管理三。在以下風(fēng)險(xiǎn)中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)最為突出()。A.風(fēng)險(xiǎn)比較B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)4買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次尋找或長(zhǎng)期談判才能完成房地產(chǎn)交易。這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)()。A.非流動(dòng)性B.適應(yīng)性C.流動(dòng)性弱D.相互影響5年初，銷售性

2、住房市場(chǎng)住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，新竣工住房13萬(wàn)套，已銷售住房8萬(wàn)套，消化周期為3個(gè)月()一年。A.0.63分B.1.63段約2.25直徑12.506在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期中，供給增速高于需求增速，空置率上升并逐漸接近合理水平。這個(gè)階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段7以下關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。)。市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫的直接誘因。B.可以用偏離實(shí)際價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)是土地的有限性和稀缺性。D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲，促進(jìn)泡沫的形成。8市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析方法

3、不包括()。A.移動(dòng)平均法B.指數(shù)平滑法C.市場(chǎng)因素扣除D.簡(jiǎn)單平均法9建設(shè)總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)保證施工現(xiàn)場(chǎng)的安全()負(fù)責(zé)任。A.顯影劑B.監(jiān)理單位C.分包商D.總承包商10根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量進(jìn)行定價(jià)的定價(jià)方法是什么()。A.目標(biāo)定價(jià)B.成本加成定價(jià)C.市場(chǎng)定價(jià)D.基于價(jià)值的定價(jià)11房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)會(huì)采用計(jì)算住宅區(qū)夜間“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查()。A.觀察方法B.實(shí)驗(yàn)方法C.討論方法D.問(wèn)卷調(diào)查法122006年，全市商品房實(shí)際銷售面積410萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售面積380萬(wàn)平方米。如果平滑指數(shù)a=0.65，則指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年商品房銷售

4、量為()10000平方米。A.390.5美元公元399.5年約523.5公元543.0年13在以下影響購(gòu)房者購(gòu)房行為的因素中，屬于心理因素的是()。A.生活方式B.教育水平C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)D.自我形象14有些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，如降價(jià)，而忽視其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）。這種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手屬于()競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。A.悠閑型B.選擇類型C.兇猛型D.隨機(jī)類型15房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。A.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B.容積率及相關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)C.空缺率D.營(yíng)業(yè)費(fèi)用16銀行為家庭提供10年期個(gè)人住房按揭貸款，每月等額還本付息。如果貸款實(shí)際年利率為7.25%!，(MISSING)則名義年利率為(

5、)。答：7.02%!B.7.04%!約7.50%!D.7.85%!17該行提供的住房按揭貸款總額10萬(wàn)元，期限10年，年利率6%!。(MISSING)如果每月還款常量為0.7%!，(MISSING)則剩余本金和利息應(yīng)在最后一個(gè)月內(nèi)付清。與每月等額還款相比，除上月外，家庭每月還款負(fù)擔(dān)有所減輕()元。A.137.5美元B.410.2條約432.2D.452.2段十八房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為四個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)19據(jù)了解，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購(gòu)置投資5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金500萬(wàn)元，投資者權(quán)益資本2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年均

6、利潤(rùn)總額700萬(wàn)元，年均稅后利潤(rùn)500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的資本利潤(rùn)率為0()。A.10.0%!B.14.0%!約25.0%!D.35.0%!20如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本為2600萬(wàn)元，竣工后銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本扣除土地增值稅后的利潤(rùn)率為0()。答：45.05%!B.49.31%!約58.86%!D.63.6%!21張先生用40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一家商業(yè)商鋪進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)和投資的部分資金來(lái)自銀行提供的10年期按揭貸款。如該店第四年租金收入5萬(wàn)元，成本3.4萬(wàn)元，其中銀行利息1.5萬(wàn)元。張某投資第四年的利率是多少()。答

7、：1.07B.1.47段約2.07D.3.33段22房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為10000平方米，容積率為1.5。如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/平方米（按建筑面積計(jì)算），預(yù)計(jì)以8000元/平方米（按建筑面積計(jì)算）的銷售價(jià)格可實(shí)現(xiàn)魚(yú)類銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高征地價(jià)格（按建筑面積計(jì)算）為：()元/m2。公元3000年5000英鎊約7500D.8000美元23在下面關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中的分析方法和蒙特卡羅模擬方法的陳述中，有什么錯(cuò)()。分析法估計(jì)隨機(jī)現(xiàn)金流的概率分布，得到凈收益的概率分布蒙特卡羅方法利用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際的概率過(guò)程，然后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理C.分析方法基于德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估m(xù)o

8、ntecarlo方法主要用于解決不超過(guò)23個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析方法可以分析更多隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題24一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有三個(gè)方案：方案A、方案B、方案C，經(jīng)計(jì)算，三個(gè)方案的凈現(xiàn)值預(yù)期值分別為EA=1500萬(wàn)元、EB=1800萬(wàn)元、EC=2200萬(wàn)元，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差分別為A=890萬(wàn)元、B=910萬(wàn)元、C=1200萬(wàn)元，分別。項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)由小到大的順序是正確的()。A、BCAB.ABCC.CaBD.BaC25在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，酒店的總投資是按每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算的()。A.單位估算法B.單位指數(shù)估算法C.概算指數(shù)法D.工程量的近似計(jì)算26在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，財(cái)務(wù)

9、費(fèi)用是多少()。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷27在投資項(xiàng)目和目標(biāo)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全部投資現(xiàn)金流量表中但未出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目如下：()。A.購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)支出B.企業(yè)所得稅C.固定資產(chǎn)折舊D.貸款利息28資金來(lái)源及運(yùn)用情況表可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目()分析。A.現(xiàn)金流B.償付能力C.資產(chǎn)和負(fù)債D.資金盈余或短缺29房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合()。A.分離B.獨(dú)立性C.反對(duì)D.整合30商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的貸值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款，主要有以下原因()。A.商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)更高C.商業(yè)地產(chǎn)更有價(jià)值D.

10、商業(yè)地產(chǎn)具有較大的增值潛力31建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源通常是銷售收入或貸款()。A.租金收入B.土地出讓收入C.長(zhǎng)期抵押D.凈營(yíng)業(yè)收入32銀行向個(gè)人發(fā)放按揭貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)格或貸款條件放寬，都會(huì)給銀行帶來(lái)危害()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)33由于寫(xiě)字樓物業(yè)和零售商業(yè)物業(yè)的租賃期限較長(zhǎng)，一般納入租賃范圍()。A.租金調(diào)整條款B.收付款條件C.裝修費(fèi)條款D.折扣條件34以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的說(shuō)法是錯(cuò)誤的()。設(shè)定百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，鼓勵(lì)業(yè)主更好地管理物業(yè)B.最知名的租戶往往每單位面積支付較低的租金，租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)如果不嚴(yán)格審查

11、借款人資格或放寬貸款條件，將給銀行帶來(lái)極大的危害()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)33由于寫(xiě)字樓物業(yè)和零售商業(yè)物業(yè)的租賃期限較長(zhǎng)，一般納入租賃范圍()。A.租金調(diào)整條款B.收付款條件C.裝修費(fèi)條款D.折扣條件34以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的說(shuō)法是錯(cuò)誤的()。設(shè)定百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，鼓勵(lì)業(yè)主更好地管理物業(yè)B.最知名的租戶往往每單位面積支付較低的租金，租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)租金百分比的基數(shù)通常是年總成交量，或者是年總成交量中超出一定基數(shù)的部分高周轉(zhuǎn)率但低毛利的租戶往往有較高的百分比租金352006年，某寫(xiě)字樓潛在總租金收入1000萬(wàn)元，空置損失和收租損失5%

12、!，(MISSING)營(yíng)業(yè)費(fèi)用占潛在總收入的30%!，(MISSING)償還按揭貸款本息200萬(wàn)元，所得稅及準(zhǔn)備金120萬(wàn)元，那么2006年的凈營(yíng)業(yè)收入是1000萬(wàn)元()一萬(wàn)元。公元330年公元450年約650公元700年2、 多項(xiàng)選擇題（每個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)或多個(gè)備選答案與問(wèn)題的含義相匹配。）1固定資產(chǎn)投資按工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分為三類()投資。A.建筑安裝工程B.新建和擴(kuò)建C.設(shè)備和工具的采購(gòu)D.搬遷和恢復(fù)E.其他費(fèi)用2宏觀上，我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)時(shí)，一般都要分析()。A.物理結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供需結(jié)構(gòu)E.骨料結(jié)構(gòu)三。以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的說(shuō)法是正確的()。房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)

13、活動(dòng)或其投入產(chǎn)出有較大波動(dòng)，且這種現(xiàn)象反復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期的最低點(diǎn)，空置率最高房地產(chǎn)周期的供需平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格D.在房地產(chǎn)周期的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率在房地產(chǎn)周期中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同一方向變化的4在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有：()。A.空缺B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均工期D.吸收率E.失業(yè)率5房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，明確擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能()。A.價(jià)格水平B.銷售目標(biāo)C.基本功能D.地理位置E.輔助功能6在以下指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力的指標(biāo)有：()。A.凈現(xiàn)值B.投資回報(bào)C.現(xiàn)金回報(bào)D.靜態(tài)回收期E.內(nèi)部收益率7

14、以下關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的陳述是正確的()。當(dāng)計(jì)息期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率實(shí)際利率真實(shí)反映了資金的時(shí)間價(jià)值名義利率真實(shí)反映了資本的時(shí)間價(jià)值D.當(dāng)名義利率相同時(shí)，計(jì)息期越短，名義利率與實(shí)際利率之差越大E.計(jì)算期間相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率之差越大8以下關(guān)于內(nèi)部收益率的陳述是正確的()。A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率（IRR）是指在項(xiàng)目壽命結(jié)束時(shí)收回所有投資的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D.如果使用貸款且項(xiàng)目盈利，則總投資的內(nèi)部收益率高于資本金的內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越小9反映項(xiàng)目?jī)攤芰Φ慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：()。A.股權(quán)投資比例B.利息保障率C.償債覆蓋率