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1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2010年(總分100,考試時(shí)間150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)1. 一般來說，與長期投資相比，短期投資( )。A. 風(fēng)險(xiǎn)較大 B. 收益率較高C. 流動(dòng)性較好 D. 投資回收期較長2. 同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有( )。A. 保值性 B. 增值性C. 異質(zhì)性 D. 弱流動(dòng)性3. 下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是( )。A. 購買房地產(chǎn)股票 B. 購買商鋪C. 購買房地產(chǎn)債券 D. 購買住房抵押支持證券4. 關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是( )。A. 投資者應(yīng)選擇毫無

2、風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B. 投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C. 投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D. 投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消5. 關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是( )。A. 房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B. 房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C. 房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D. 房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積6. 關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是( )。A. 吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租信到租售完成所需的時(shí)間B. 吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時(shí)間C. 在新建商品房銷售市場中，

3、吸納周期又稱為銷售周期D. 吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)7. 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是( )。A. 投機(jī)需求膨脹 B. 金融機(jī)構(gòu)過度放貸C. 房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D. 土地資源的稀缺性8. 下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是( )。A. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) B. 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C. 貸款利息 D. 建安費(fèi)用9. 網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為( )的方法。A. 質(zhì)量控制 B. 成本控制C. 進(jìn)度控制 D. 合同管理10. 某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是( )

4、。A. 目標(biāo)定價(jià)法 B. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C. 隨行就市定價(jià)法 D. 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法11. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于( )。A. 試探性調(diào)查 B. 描述性調(diào)查C. 創(chuàng)新性調(diào)查 D. 因果性調(diào)查12. 下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是( )。A. 指數(shù)平滑法 B. 市場因子推演法C. 德爾菲法 D. 銷售人員意見綜合法13. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是( )。A. 形象差異化戰(zhàn)略 B. 人員差別化戰(zhàn)略C. 服務(wù)差別化戰(zhàn)略 D. 產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

5、14. 關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，錯(cuò)誤的是( )。A. 現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B. 現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C. 現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D. 由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較15. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息( )萬元。A. 2.00 B. 7.30C. 8.53 D. 9.0016. 關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說法，錯(cuò)誤的是( )。A. 名義利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B. 實(shí)際利率對應(yīng)

6、一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C. 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D. 當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率17. 王某擬購買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為( )元。A. 1297.91 B. 3584.01C. 4881.93 D. 5158.7118. 某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是( )元。A. 1494

7、5.16 B. 15841.87C. 26764.51 D. 28370.3819. 對一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率( )。A. 包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償 B. 不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C. 沒有實(shí)際意義 D. 不能直接用于財(cái)務(wù)評價(jià)20. 假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時(shí)，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是( )。A. 16.67% B. 16.71%C. 16.80

8、% D. 17.00%21. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是( )。A. 銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B. 銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C. 銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D. 銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資22. 張某購買了一間總價(jià)值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是( )。A. 8.17% B. 13.62%C. 14.00% D. 23.33%23. 某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)

9、為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為( )。A. 62.5% B. 80.00%C. 133.33% D. 200.00%24. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為( )元/m2。A. 5377.78 B. 6277.78C. 6722.22 D. 7847.2225. 判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因

10、素發(fā)生的概率屬于( )階段的工作。A. 風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) B. 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C. 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) D. 風(fēng)險(xiǎn)決策26. 房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有( )。A. 可逆性和可延期性 B. 可逆性和不可延期性C. 不可逆性和可延期性 D. 不可逆性和不可延期性27. 在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是( )。A. 項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃 B. 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C. 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃 D. 城市土地利用規(guī)劃28. 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是( )。A. 輔助報(bào)表 B. 資產(chǎn)負(fù)債表C. 資金來源與運(yùn)用表 D. 現(xiàn)金流量表29. 下列資金中，不屬

11、于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是( )。A. 回收固定資產(chǎn)余值 B. 自有資金C. 長期借款 D. 凈轉(zhuǎn)售收入30. 下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是( )。A. 市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn) B. 市盈率=股價(jià)/每股收益C. 市盈率=市值/銷售收入 D. 市盈率=市值/現(xiàn)金流31. 劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為( )元。A. 2363.64 B. 2600.00C. 3818.18 D. 4200.0032. 一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REIT

12、s)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有( )。A. 較高的收益性 B. 較強(qiáng)的流動(dòng)性C. 直接融資的功能 D. 抵御通貨膨脹影響的功能33. 關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是( )。A. 擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B. 金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C. 最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D. 貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)34. 在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于( )。A. 交通的通達(dá)程度 B. 物業(yè)的規(guī)模大小C. 人口的分布密度 D. 居民的購買能力35. 下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是( )。A. 凈經(jīng)

13、營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息C. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意)1. 相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有( )。A. 置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B. 置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C. 置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D. 置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E. 置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終

14、使用者2. 按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在( )等方面存在差異。A. 投資決策B. 規(guī)劃設(shè)計(jì)C. 工程建設(shè)D. 地域范圍E. 產(chǎn)品功能3. 國際上通常采取的住房保障方式有( )。A. 政府直接建房B. 對住房投資人減稅C. 對住房承租人減稅D. 對住房承租人補(bǔ)貼E. 鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房4. 下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。A. 進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)B. 獲取項(xiàng)目所需土地C. 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D. 對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E. 提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)5. 關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有( )。A. 有效市場大于服務(wù)市場B

15、. 服務(wù)市場大于潛在市場C. 潛在市場大于有效市場D. 滲透市場大于有效市場E. 服務(wù)市場大于滲透市場6. 關(guān)于房地產(chǎn)“購買更新改造出租出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有( )。A. 橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B. 房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)C. 發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D. 各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下E. 轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上7. 關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有( )。A. 利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B. 利率是由貨幣的供求決定的C. 利率是由可貸資金的供求決定D. 利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)