《房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2006年.doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2006年.doc（7頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2006年(總分100,考試時(shí)間90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)1. 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是( )。A. 獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B. 獲取房地產(chǎn)未來收益C. 直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D. 間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)2. 投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資( )的重視。A. 各異性 B. 適應(yīng)性C. 相互影響性 D. 專業(yè)管理依賴性3. 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是( )。A. 由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理

2、 B. 收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C. 分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 D. 投資流動(dòng)性好4. 假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為 12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為( )。A. 4.42% B. 8.11%C. 8.13% D. 9.54%5. 下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是( )。A. 城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B. 人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C. 土地資源狀況 D. 建筑技術(shù)進(jìn)步6. 反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為( )。A. 房地產(chǎn)平均價(jià)格 B. 房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

3、C. 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D. 房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格7. 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈( )波動(dòng)的趨勢(shì)。 A向下 D平穩(wěn) C不穩(wěn)定 D向上8. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過長(zhǎng)期平均空置率的階段為( )階段。A. 租金增長(zhǎng)率上升 B. 新增供給小于新增需求C. 新開工項(xiàng)目增加 D. 租金增長(zhǎng)率下降9. 可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于( )的工作。A. 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 B. 前期工作階段C. 建設(shè)階段 D. 租售階段10. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由( )向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A. 施工單位 B. 建設(shè)單位C. 監(jiān)理單位 D. 設(shè)計(jì)單位11. 某開發(fā)

4、商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是( )。A. 隨行就市定價(jià)法 B. 價(jià)值定價(jià)法C. 應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法 D. 挑戰(zhàn)定價(jià)法12. 對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是( )。A. 服務(wù)市場(chǎng) B. 合格有效市場(chǎng)C. 有效市場(chǎng) D. 潛在市場(chǎng)13. 在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是( )。A. 簡(jiǎn)單平均法 B. 移動(dòng)平均法C. 加權(quán)移動(dòng)平均法 D. 指數(shù)平滑法14. 企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是 ( )模式。A. 單一市場(chǎng)集中化 B.

5、產(chǎn)品專業(yè)化C. 市場(chǎng)專業(yè)化 D. 全面覆蓋15. 銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。A. 1428.74 B. 1475.37C. 1482.74 D. 2000.0016. 銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是( )元。A. 1843.86 B. 1847.55C. 2279.87 D. 2291.2717. 某家庭欲購買總價(jià)為25萬元的一套住

6、宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30%來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為 6%。則該家庭的首付款額是( )元。A. 34000.00 B. 83265.38C. 87867.78 D. 91022.1218. 某家庭申請(qǐng)了25萬元10期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了 ( )元。A. 994.37 B. 1016.81C. 1255.16 D. 1387.2419. 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是( )。A. 與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣

7、B. 應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C. 與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣 D. 是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算20. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )。A. 小于20% B. 滿足目標(biāo)收益率要求C. 大于20% D. 不滿足目標(biāo)收益率要求21. 某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為( )。A. 7.1% B. 12.0%C. 13.1% D. 1

8、9.1%22. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。A. 1.4 B. 1.5C. 1.6 D. 1.823. 房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。A. 最低租售價(jià)格 B. 最低租售數(shù)量C. 最低利潤(rùn)水平 D. 最高土地取得價(jià)格24. 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是( )。A. 專家打分法 B. “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C. 解析法 D. 蒙特卡洛模擬法25. 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其( )的風(fēng)險(xiǎn)因素。A. 變動(dòng)可能性

9、B. 影響重要性C. 發(fā)生經(jīng)常性 D. 類型歸屬性26. 投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、( )等。A. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 B. 投資估算C. 資源條件 D. 投資權(quán)益27. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括( )。A. 建筑安裝工程費(fèi) B. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C. 土地費(fèi)用 D. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28. 下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是( )。A. 資本金現(xiàn)金流量表 B. 資金來源與運(yùn)用表C. 損益表 D. 投資計(jì)劃與資金籌措表29. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入( )。A. 管理費(fèi) B. 銷售費(fèi)用C.

10、其他費(fèi)用 D. 前期費(fèi)用30. 現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的( )分析。A. 財(cái)務(wù)盈利能力 B. 清償能力C. 資金平衡情況 D. 營(yíng)運(yùn)能力31. 銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。A. 3583 B. 3909C. 4300 D. 477832. 銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于( )風(fēng)險(xiǎn)。A. 信用 B. 管理C. 法律 D. 操作33. 新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括( )資金。A. 政府政策性 B. 資產(chǎn)變現(xiàn)C. 企業(yè)入股

11、 D. 個(gè)人入股范圍34. 下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是( )。A. 保險(xiǎn)費(fèi) B. 房產(chǎn)稅C. 法律費(fèi) D. 貸款利息35. 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。A. 16 B. 18C. 20 D. 22二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。)1. 在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有( )。A. 買地-建房-賣房B. 買房-經(jīng)營(yíng)C. 買房-出租-轉(zhuǎn)售D. 買房-出租E. 買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓2. 提高貸款利率對(duì)房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有( )。A. 導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B. 導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C. 加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D. 抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E. 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求3. 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有( )。A. 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B. 調(diào)整銀行貸款利率C. 調(diào)整公共住房政策D. 調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E. 加快城市化進(jìn)程4. 在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”，這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有( )。A. 按存量增量細(xì)分B. 按交易形式細(xì)分C. 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分D. 按房地產(chǎn)用途細(xì)分E. 按地域細(xì)分5. 開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須

13、提供的材料主要有 ( )。A. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證B. 選址規(guī)劃意見通知書C. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖D. 城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)E. 1/2000或1/500的地形圖6. 按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為( )。A. 隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B. 兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C. 選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D. 從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E. 軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者7. 下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有( )。A. 等于銀行存款利率B. 等于銀行貸款利率C. 是投資者所要求的最低利率D. 是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E. 一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表8. 下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有(

14、 )。A. 資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然B. 利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志C. 從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償D. 即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較正資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括( )。A. 土地轉(zhuǎn)讓成本B. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C. 配套設(shè)施銷售成本D. 商品房銷售成本E. 房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本10. 下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有( )。A. 投資回收期B. 借款償還期C. 利息備付率D. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E. 現(xiàn)金報(bào)酬率11. 利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有 ( )。A. 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B. 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C. 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D. 凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E. 凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)12. 在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有( )。A. 基準(zhǔn)收益率B. 目標(biāo)收益率C. 出租率或空置率D. 毛租金收入E. 運(yùn)營(yíng)成本13. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作