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1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題2008年 (總分100,考試時(shí)間150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1. 下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是( )。 A. 購買房地產(chǎn)公司股票 B. 購買土地使用權(quán)C. 購買新建商品住房 D. 購買存量商品住房2. 下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( )。 A. 在建工程 B. 車站C. 購物中心 D. 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3. 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是( )。 A. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) B. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C. 或然損失風(fēng)險(xiǎn) D. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)4. 投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐?/p>

2、資項(xiàng)目組合起來，可以( )。 A. 提高投資收益 B. 降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C. 降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D. 使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)5. 2007年末，某市住房總量為5000萬，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2,商品住房3750萬，同期住房空置量為750萬,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬，商品住房空置時(shí)為450萬，則該市2007年末的商品住房空置率是( )。 A. 9% B. 12%C. 15% D. 20%6. 政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的( )。 A. 產(chǎn)品質(zhì)量 B. 產(chǎn)品性價(jià)比C. 規(guī)模和結(jié)構(gòu) D. 產(chǎn)品檔次7. 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是( )。 A. 自然周期與投資周

3、期同步變化B. 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C. 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D. 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8. 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用( )。 A. 挑戰(zhàn)定價(jià)法 B. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C. 目標(biāo)定價(jià)法 D. 隨行就市定價(jià)法9. 某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于( )狀態(tài)。 A. 均衡 B. 周期性失衡C. 結(jié)構(gòu)性失衡 D. 區(qū)域性失衡10. 某城市2008年初家庭總數(shù)為

4、120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15% 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是( )萬。 A. 1260 B. 1380C. 1440 D. 210011. 下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是( )。 A. 學(xué)習(xí) B. 經(jīng)濟(jì)狀況C. 對渠道的信賴度 D. 購買動機(jī)12. 某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是( )。 A. 避強(qiáng)定位方式 B. 產(chǎn)品差別化方式C. 對抗性定位方式 D. 重新定位方式13. 房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著買漲不買跌現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主

5、要因素是( )。 A. 消費(fèi)者的感覺 B. 消費(fèi)者的生活方式C. 消費(fèi)者的習(xí)慣 D. 消費(fèi)者的信念14. 下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是( )。 A. 時(shí)值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額B. 終值是資金運(yùn)動結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額C. 資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值D. 不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值15. 某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25,則該貸款的實(shí)際年利率為( )。 A. 7.5 B. 7.56C. 7.71 D. 7.7616. 某家庭于2005年購買住房時(shí)申請了一筆20萬美元的貸款，貸

6、款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5，兩年后的年利率調(diào)整為8.5，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為( )美元. A. 1250 B. 1398C. 1416 D. 156217. 下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是( )。 A. 基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C. 常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的.D. 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差18. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10，內(nèi)部收益率為16，實(shí)際收益率為12，銀行貸款利率為7.5，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是( )。 A. 1.82 B. 2.

7、33C. 3.57 D. 5.4519. 對于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb)之間的關(guān)系是( )。 A. Pb B. PbPbC. Pb=Pb D. PbPb20. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是( )。 A. 10.42 B. 11.57C. 31.25 D. 34.7221. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ，規(guī)劃容積率4,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧

8、平衡的單位變動成本為( )元/. A. 2350.00 B. 2937.50C. 3250.00 D. 4062.5022. 對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是( )。 A. 地價(jià) B. 建造成本C. 貸款利率 D. 資本化率23. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元.經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35

9、%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值為( )萬元. A. 2677.5 B. 3680.60C. 4003.50 D. 5356.8024. 房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目( )范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用. A. 黃線 B. 紫線C. 藍(lán)線 D. 紅線25. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是( )。 A. 資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B. 預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C. 借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D. 資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、

10、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元.對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為( )萬元. A. 39.51 B. 49.39C. 49.96 D. 62.4527. 當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是( )。 A. 凈現(xiàn)值法 B. 差額內(nèi)部收益率法C. 費(fèi)用現(xiàn)值法 D. 內(nèi)部收益率法28. 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是( )。 A. 債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B. 不能用于償還土地購置貸款C. 主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D. 還款資金來源通常是銷售收入29. 下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的

11、是( )。 A. 發(fā)行公司債券 B. 權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C. 發(fā)行股票 D. 商業(yè)銀行貸款30. 新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。 A. 政府政策性資金 B. 國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C. 個(gè)人入股的資金 D. 資產(chǎn)變現(xiàn)的資金31. 進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。 A. 債務(wù)融資成本分析 B. 資金占用費(fèi)分析C. 資本金與債務(wù)資金的比例分析 D. 擔(dān)保費(fèi)分析32. 下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。 A. 基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng). 基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C. 寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D. 寫

12、字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟33. 寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是( )。 A. 全租金方式 B. 毛租金方式C. 凈租金方式 D. 基本租金方式34. 不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是( )。 A. 抵押貸款利息 B. 公共設(shè)施維修費(fèi)C. 房產(chǎn)稅 D. 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)35. 下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是( )。 A. 稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費(fèi)用B. 稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息C. 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅D. 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的

13、備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)1. 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有( )。 A. 能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B. 分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C. 適合于長期投資D. 常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E. 位置對其有著特殊的重要性2. “某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有( )。 A. 按地域范圍細(xì)分B. 按房地產(chǎn)用途細(xì)分C. 按增量存量細(xì)分D. 按交易形式細(xì)分E. 按目標(biāo)市場細(xì)分3. 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有( )。 A.

14、土地B. 勞動力C. 資本D. 經(jīng)驗(yàn)E. 環(huán)境4. 制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到( )。 A. 物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B. 只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施C. 租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D. 市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E. 利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正5. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的主要工作包括( )。 A. 預(yù)測開發(fā)成本B. 選定目標(biāo)市場C. 確定消費(fèi)群體D. 明確項(xiàng)目檔次E. 設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)6. 可貸資金利率理論認(rèn)為( )。 A. 可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B. 可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C. 利率是由貨幣的供給與需求決定的D. 可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E. 可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)7. 下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有( )。 A. 銷售稅費(fèi)B. 租金收益C. 物業(yè)增值D. 股權(quán)增值E. 抵押貸款規(guī)模8. 下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是( )。 A. 表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B. 反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度C. 資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D. 屬于長期償債能力指標(biāo)E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高9. 房地產(chǎn)開