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1、房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2011年(總分100,考試時(shí)間90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)1. 房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是( )。A土地不會(huì)毀損B地上建筑物有耐久性C變現(xiàn)性差D土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的( )。A增量供給B存量供給C潛在供給D總量供給3. 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。A區(qū)位選擇異常重要B不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C存在效益外溢D易受政策影響4. 商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的( )市場(chǎng)。A完全競(jìng)爭(zhēng)B壟斷競(jìng)爭(zhēng)C寡頭壟斷D完全壟斷5. 某城市2010年商品住房施工面積為

2、1000萬(wàn)m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是( )萬(wàn)m2。A500B700C800D10006. 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的( )。A第一階段B第二階段的后半段C第三階段的后半段D第四階段7. 下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是( )。A集體土地中的宅基地B依法收回的國(guó)有土地C依法收購(gòu)的土地D依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地8. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括( )。A對(duì)原材料的檢驗(yàn)B對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C確立質(zhì)量文件檔案制度

3、D確立成本控制檔案制度9. 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是( )。A土地儲(chǔ)備B銷售方案的細(xì)化C建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證10. 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為( )。A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B成本加成定價(jià)法C挑戰(zhàn)定價(jià)法D領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法11. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是( )。A有效市場(chǎng)滲透市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)B服務(wù)市場(chǎng)有效市場(chǎng)滲透市場(chǎng)C有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)D服務(wù)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)有效市場(chǎng)12. 商品住房市場(chǎng)之所以能

4、夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是( )存在差異性。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B城市區(qū)域功能C購(gòu)房者的需求D城市地理環(huán)境13. 對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的( )分析。A需求B供給C競(jìng)爭(zhēng)D市場(chǎng)占有率14. 我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在( )利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。A紐約同業(yè)拆放B中國(guó)香港同業(yè)拆放C倫敦同業(yè)拆放D新加坡同業(yè)拆放15. 某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是( )。A甲乙丙B丙乙甲C乙甲丙D乙丙甲16. 某投資者購(gòu)買一間商鋪用

5、于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )。A5.16%B6.16%C6.5%D8.74%17. 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。A91.76B142.40C150.94D160.0018. 某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為( )元。A3627.0

6、6B3634.31C4818.34D4842.4319. 張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為( )萬(wàn)元。A17.46B100.00C117.46D672.7520. 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了( )。A抵御通貨膨脹的影響B(tài)提高資本金的投資收益率C提高全部投資的平均收益率D降低借貸資金的資金成本21. 如果某項(xiàng)目的FNPV等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力( )。A達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求C未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求22. 某項(xiàng)目

7、凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是( )年。 年末 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬(wàn)元 -2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元 -2000 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.50A3.09B3.48C3.83D3.9223. 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為( )萬(wàn)元。A28.73B29.11C344.74D349.3124.

8、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )。A建筑安裝工程費(fèi)B土地費(fèi)用C空置率D容積率25. 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于( )。A臨界點(diǎn)分析B期望值分析C敏感性分析D概率分析26. 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)( )確定是否進(jìn)行投資。A等待投資型期權(quán)估價(jià)B放棄型期權(quán)估價(jià)C成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D柔性期權(quán)估價(jià)27. 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是( )。A銷售收入B開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C營(yíng)業(yè)稅金及附加D借貸本金償還28. 下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償

9、費(fèi)用的是( )。A房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B搬遷補(bǔ)償費(fèi)C停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D土地補(bǔ)償費(fèi)29. 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是( )。A總投資估算表B經(jīng)營(yíng)成本估算表C投資計(jì)劃與資金籌措表D銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表30. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是( )。A發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B發(fā)行普通股股票C發(fā)行優(yōu)先股股票D發(fā)行公司債券31. 在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨( )。A政策風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D信用風(fēng)險(xiǎn)32. 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地( )的70%。A評(píng)估

10、價(jià)值B實(shí)際價(jià)值C投資價(jià)值D出讓金收入33. 為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是( )。A本次貸款的月還款額/月均收入B(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入C(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入D(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)/月均收入34. 市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )。A物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B業(yè)主希望的投資回報(bào)率C通貨膨脹率D同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系35. 某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，

11、月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是( )萬(wàn)元。A33.00B33.10C36.00D36.10二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。)1. 下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有( )。A. 居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資B. 商業(yè)物業(yè)投資C. 土地開(kāi)發(fā)投資D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資E. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資2. 下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有( )。A. 吸納量B. 新竣工量C. 預(yù)售面積D. 可供租售量E. 房地產(chǎn)價(jià)格3. 下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有( )。A. 商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B. 居民對(duì)高層住宅需求增

12、加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C. 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D. 房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E. 通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加4. 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說(shuō)法，正確的有( )。A. 大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B. 雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C. 總代理可以委托分代理D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式5. 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有( )。A. 成本低B. 反饋快C. 能深入了解被訪者情況D. 回收率高E. 能深度訪談6. 下列現(xiàn)金

13、流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有( )。A. 開(kāi)發(fā)銷售模式B. 開(kāi)發(fā)持有出租出售模式C. 購(gòu)買持有出租出售模式D. 購(gòu)買更新改造出售模式E. 購(gòu)買更新改造出租模式7. 對(duì)于“開(kāi)發(fā)銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括( )。A. 開(kāi)發(fā)期B. 論證決策期C. 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期D. 經(jīng)營(yíng)期E. 銷售期8. 甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有( )。A. 利潤(rùn)總額B. 投資利潤(rùn)率C. 資產(chǎn)負(fù)債率D. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E. 償債備付率9. 下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有( )。A. 故障樹(shù)分析法B. 期望值法C. 盈虧平衡法D. 解析法E. 蒙特卡洛模擬法10. 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括( )。A. 風(fēng)險(xiǎn)估算B. 分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況C. 辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因D. 檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E. 提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議11. 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有( )。