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1、設備維修保養(yǎng)制度一、 總則第一條 為保障辦公樓的正常運行，維護文明、舒適、寧靜的工作環(huán)境，實現優(yōu)質、高效、規(guī)范和安全的工作要求，結合各方面實際情況，特制定本制度。第二條 本制度適用于機關辦公大樓和所屬區(qū)域的維護、維修和保養(yǎng)，包括供排水、供電、供暖及相應的設施的實施與維護。第三條 辦公樓維修、養(yǎng)護管理，具體履行對辦公樓及所屬區(qū)域的管理職能和對機關的服務職能，由長城物業(yè)具體實施，臨空園區(qū)服務公司協同監(jiān)管執(zhí)行落實第四條 維修工程人員均應嚴格遵守制度，努力創(chuàng)建文明辦公環(huán)境。二、文明辦公管理1、嚴格遵守工作制度，不準遲到早退；進入辦公區(qū)域應保持儀表整潔，不準穿拖鞋、背心、褲衩等；不準在辦公樓內大聲喧嘩；

2、不得串崗閑聊、高聲喧嘩，不得在辦公樓進行與工作無關的活動。2、未經允許不得接觸辦公人員物品，更不得隨便拍攝辦公人員照片或影像。3、搞好個人辦公區(qū)衛(wèi)生，做到物品擺放有序，保持整潔、干凈；保個人使用設備衛(wèi)生等。4、嚴格落實執(zhí)行上級下達的維修通知，第一時間到達保修地點，不得以任何方式和理由抵觸。三、安全施工管理1、堅持以人為本的原則，施工過程中注意個人安全，做好防護措施，必要時可要求物業(yè)秩序人員協助。2、遇有安全隱患的維修工程，應立即報上級領導知曉，在上級領導批示下進行操作維修。3、電路及電路設備維修，應做好絕緣防護措施施工；需爬高作業(yè)的情況下必須有2個或以上人員在場協助的情況下作業(yè)。四、巡查標準管

3、理1、 每天早上8:30對園區(qū)所屬區(qū)域進行安全巡查，并登記造冊，交一份留監(jiān)管單位存檔備案。2、 對每一次維修情況進行詳細記錄，維修清單詳細記錄更換設備零件的費用明細，交一份留監(jiān)管單位存檔備案。3、維修部門對園區(qū)工程項目，依據其結構和運行方式，定出檢查的部位（巡檢點）、內容（檢查什么）、正常運行的參數標準（允許的值），并針對設備的具體運行特點，對設備的每一個巡檢點，確定出明確的檢查周期，一般可分為時、班、日、周、旬、月檢查點。巡檢工針對巡檢中發(fā)現的設備缺陷、隱患，提出應安排檢修的項目，納入檢修計劃。巡檢中發(fā)現的設備缺陷，必須立即處理的，由當班的指揮者即刻組織處理；本班無能力處理的，由領導確定解決

4、方案。重要設備的重大缺陷，由領導組織研究，確定控制方案和處理方案。4、對于公共部位的設施設備，工程部派人進行巡查檢修。每周一次，做好記錄，一般故障由巡查員現場修復，重大故障由巡查員匯報當班負責人后安排檢修。5、可將客房易損項目制成表格，由工程部派人每周一次協助客房部巡查檢修，對較大故障或需要更換配件的日常維修項目仍由客房部填寫報修單。五、維修流程、要求1、設備需要維修，使用部門如實填報報修單，部門負責人簽字后送工程部。2、急需維修時，使用部門也可直接電話通知工程部。3、 工程部接報修單或電話后應及時派工，維修人員到達現場后，原則上憑維修單進行維修（見單維修）。特殊情況可先維修，同時告知上級和監(jiān)

5、管單位知曉，后續(xù)可補維修單，如未告知，出現狀況由施工個人承擔責任。4、 修復后現場作業(yè)工程師應請使用部門在維修單上簽字認可。5、 無法修復時，維修工應將無法修復的原因寫在維修單上，簽字并報送負責人。6、 工程部門負責人根據實際情況，屬于零配件問題，可按程序填報申請表，屬技術問題無法短時間修復，及時上報并組織相關人員進行研究，擬定處理方案上報監(jiān)管部門審批。7、 維修作業(yè)完成，所有設備歸位，恢復維修前狀態(tài)，并清理現場垃圾，保證施工環(huán)境衛(wèi)生。六、 維護、保養(yǎng)標準空調主機的維修與保養(yǎng)第一條:1. (1)每兩小時按操作規(guī)程中運行檢查所列項目對空調主機進行一次檢查，并記錄有關數據，狀態(tài)；(2)每星期一清潔

6、機房及機組表面灰塵；2. 冷凍水泵及冷卻水泵，每兩小時做一次如下項目的檢查：(1)水泵電機軸承溫度是否正常運轉，是否有異響或振動；(2)壓力表讀數是否正常；(3)連軸器是否有異響跳動及是否漏油；(4)閥門開關位置是否正常；(5)排除不正常的漏水現象；(6)每周清理泵組外表及機房環(huán)境衛(wèi)生。3. 冷卻水塔：(1)每兩小時檢查一次運行電流電壓；(2)每天兩次實地檢查運轉情況：A.運轉是否有振動或異響；B.水流是否正常，塔內水位是否正常。(3)每星期檢查一次皮帶張緊度，必要時進行調整。4. 柜式空調機：(1)每天到實地檢查兩次；1)機組運行是否有異響或振動；2)凝結水暢通情況及機組出風情況；3)電動閥

7、門工作狀態(tài)。(2)每星期檢查一次皮帶張緊度，必要時進行調整。第二條月度保養(yǎng)：1. 空調主機：(1)認真檢查各儀表是否可靠，更換不正常的儀表；(2)檢查冷動劑是否有泄漏或漏油漏水現象；(3)分析一個月以來的運行情況，判斷連續(xù)運行的可靠性。2. 冷動水泵、冷卻水泵：(1)軸承加油；(2)檢查連軸器潤滑油是否足夠；(3)檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否有返松現象。3. 冷卻水塔：(1)檢查皮帶輪的磨損情況，必要時更換或修理，同時檢查皮帶及鍵是否松動；(2)軸承加油；(3)清潔表面灰塵，要求漆見本色、鐵見光。4. 柜式空調機：(1)清洗空氣濾網，檢查表冷器翅片；(2)檢查皮帶及皮帶輪磨損情況，及皮帶輪及

8、鍵是否有松動，必要時更換及修理；(3)檢查葉輪緊固螺絲及軸承座緊固，螺絲是否有返松現象；(4)軸承加油；(5)清理機組外表及機房環(huán)境。第三條季度保養(yǎng)：1、 空調主機：(1)檢查冷凍劑及機油是否足夠，機油是否變質，必要時添加或更換；(2)檢查清潔水過濾器。2、 冷凍水泵、冷卻水泵：(1)電機軸承加油；(2)聯軸節(jié)清潔、換油；(3)檢查清潔泵前水位過濾器。3、 冷卻水塔：(1)保養(yǎng)、檢修所有附屬閥件；(2)檢查所有非不銹鋼保護是否完好，必要時做油漆保護。4、 柜式空調機：(1)電機軸承加油；(2)檢修測試電磁閥門工作狀態(tài)，檢測溫控可靠性。第四條年度保養(yǎng)：1. 空調主機：(1)做一次全面性的性能技術

9、檢查，在做針對性的拆檢處理；(2)檢驗各儀表的準確可靠性；(3)停機保養(yǎng)前，全面檢查冷凍劑系統、潤滑劑系統、水系統的密封性能；(4)檢查保養(yǎng)安全閥及所有附屬閥件；(5)清洗機油過濾器；(6)每兩年更換一次冷凍機油；(7)換季停機的拆蓋清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管子是否有腐蝕現象；(8)測試電路動作的可靠性，模擬試驗各安全裝置的性能；(9)電機做年度檢修保養(yǎng)。2. 冷凍水泵、冷卻水泵：(1)檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油；(2)檢查密封件的密封情況；(3)檢查泵葉殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼內外表面，泵殼內外表面及機架做除銹油漆保養(yǎng)；(4)檢查各儀表的準確可靠性；(5)檢查保養(yǎng)所有附屬閥件

10、；(6)校對軸線，做好記錄，檢查鍵與鍵輪的磨損情況，檢查鍵輪及鍵與軸配合是否有返松現象；(7)電機做年度檢修保養(yǎng)；(8)測試電路動作的可靠性。3. 冷卻水塔：(1)檢查所有運動部件的磨損情況，更換軸承油；(2)對電機做年度檢修保養(yǎng)，并測試電路運作的可靠性。4. 柜式空調機：(1)檢查所有運動部位的磨損情況，更換軸承油；(2)清理葉輪、風機殼，檢查腐蝕情況，做好防銹保護工作；(3)檢查所有附屬閥件；(4)檢查保溫層，檢查風管是否完好；(5)對電機做年度檢修保養(yǎng)；(6)大修后起動前必須對葉輪軸承座、電機地腳螺絲等主要連接螺栓做一次全面的緊固檢查，并在運轉48小時后再重新檢查一次；(7)清潔消音器。

11、電梯維修、養(yǎng)護1、 勤檢制：工作人員在接班后按規(guī)定時間和路線對電梯進行一次檢查，內容包括機房、電梯內選，外呼、樓層指示燈、電梯乘坐舒適感、廳門、橋廂門、橋廂照明、橋廂裝修、風扇以及巡視記錄表中的所有項目；2、 包干責任制：為了更有效地對電梯進行日常的維護保養(yǎng)，實行電梯的維護保養(yǎng)包干責任制，即將人員分成若干組，每組負責若干部電梯的日常維護保養(yǎng)，內容包括該電梯所屬設施；整流器、控制屏、主機、橋廂及橋廂頂、導軌、廳門及門軌、井道及井道設施、井底等。3、 季度和年度安全檢查制：除了日常對電梯進行巡視和實行包干責任制以外，還應進行季度和年度安全檢查，按升降機試驗記錄逐項檢查，并做好檢查的詳細記錄。臨時性

12、電源及照明電路檢修 1、準備 （1）作業(yè)條件：臨時性檢修（非計劃檢修） （2）工器具的準備： 測量儀器、工具，包括：搖表、萬用表、扳手、電工鉗、螺絲刀、電工刀等。 （3）勞保防護用品 安全帽、絕緣鞋、驗電器、手套 （4）材料、配件的準備 電纜、臨時性檢修配電箱、絕緣膠帶等。 （5）安全技術措施的準備： 填寫、簽發(fā)工作票、工作內容交底；確認安全措施執(zhí)行情況；布置檢查安全注意事項。 2、聯系： 停電，驗電、掛檢修牌，作業(yè)時有專人負責監(jiān)護。 3、接線作業(yè) （1）開始檢修前確認臨時用電設備負荷，嚴格按照一閘一負荷的基本原則，嚴禁一閘多負荷；嚴禁超 負荷接線，引起越級跳閘，選用電源位置時嚴禁接入主控室或

13、重要設備回路，已防止影響其他設備運行。 （2）臨時性線路必須架空敷設，不準拖地放置。必須在地面的電纜一定要設立防護或警示標志。 （3）現場臨時性配電箱必須固定在安全位置，設置安全防護的同時必須設立警示標志。 （4）確保臨時電纜外部絕緣層良好，電纜有接頭部位必須做好絕緣處理，嚴禁未做絕緣處理的裸露接 頭放置在地面。 4、架設結束做到現場清潔完整，清點工具及材料，送電試驗無誤后方可使用。 第二節(jié) 照明線路檢修標準 1、準備 （1）作業(yè)條件：臨時性檢修（非計劃檢修） （2）工器具的準備：測量儀器、工具，包括：萬用表、電工鉗、螺絲刀、電工刀等。 （3）勞保防護用品：安全帽、絕緣鞋、驗電器、手套、梯子

14、（4）材料、配件的準備：電線、燈具、燈泡、絕緣膠帶、安全帶等。 （5）安全技術措施的準備：工作內容交底；確認安全措施執(zhí)行情況；布置檢查安全注意事項。 2、聯系： 停電，驗電、掛檢修牌，作業(yè)時有專人負責監(jiān)護。 3、照明維修與安裝 （1）開始檢修前確認所維修照明線路斷路器分開，并驗電。 （2）使用梯子時必須有人扶梯子，更換燈具如需使用天車時應聯系天車工配合，登高作業(yè)必須使用安全帶。（3）臨時性檢修移動式照明、在金屬容器內作業(yè)照明，必須使用36V以下安全電源及燈具。 （4）臨時性線路必須架空敷設，不準拖地放置。必須在地面的電纜要設立防護或警示標志。 （5）防爆型燈具必須做好內部絕緣處理，并將外部防護

15、裝置安裝牢靠。 4、檢修結束做到現場清潔完整，清點工具及材料，送電試驗無誤，方可使用。高壓配電室檢修規(guī)程高配電柜主線路（母線、電纜）、控制線路檢修（除塵）；真空斷路器檢修第一節(jié)檢修準備工作及標準1、檢修前準備：（1）作業(yè)條件：定修（計劃檢修）停機停電（2）工器具的準備：測量儀器、工具，包括：搖表、萬用表、組合扳手、活扳手、電工鉗、螺絲刀、電工刀等。（3）勞保防護用品安全帽、絕緣墊、絕緣鞋、絕緣手套、高壓驗電器、接地線（4）材料、配件的準備導電膏、沙布、白布、導線、吹風機等。（5）安全技術措施的準備：填寫、簽發(fā)工作票、停送電倒閘操作票、工作內容交底；檢查安全措施執(zhí)行情況；布置檢查安全注意事2、聯系：通知相關維保單位到場并停機、停電，驗電、掛檢修牌、合接地刀。高壓設備必須掛接地線，設立警示標志，作業(yè)時有專人負責監(jiān)護。第二節(jié)高壓配電柜內部檢修標準檢修開始首先使用電吹風機進行除塵，保證內部端子柜內盤面清潔線路整齊、標志完好無缺損。（一）高配電柜主線路、控制線路檢修標準1、檢查母線、主接線端頭無變色，松動現象，主體無變形彎曲，電氣距離合乎標準要求（10KV相間大于125mm，相線對外殼大于225mm）。2、電纜頭、套管、引線和接線盒，引線相間，距接地物的