某地產(chǎn)項目營銷策劃簡案.docx
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1、編號:時間:2021年x月x日書山有路勤為徑,學海無涯苦作舟頁碼:第43頁 共43頁子峰苑項目營銷策劃簡案策略機構(gòu)二00九年四月前言首先,我司堅定認為:貴司的項目,是一個好項目!子峰苑項目位于經(jīng)十路與燕山立交橋交叉口的西側(cè),區(qū)位交通條件優(yōu)越。在濟南東部蓬勃發(fā)展的今天,本案周邊區(qū)域發(fā)展愈發(fā)成熟,向西對接濟南老城區(qū),向東對接新城區(qū),緊靠經(jīng)十大道,是實現(xiàn)新老城區(qū)互動的重要樞紐。隨著名士豪庭、中潤世紀廣場等諸多大盤、中盤的帶動,本區(qū)域呈現(xiàn)住宅與商務商業(yè)協(xié)同發(fā)展、齊頭并進的良好局面,大規(guī)模的開發(fā)體量堪稱又一個造城運動。本案的物業(yè)類型有寫字樓、住宅兩種,均為一棟樓,體量較小,但憑借本區(qū)域絕佳的地段和項目本
2、身的素質(zhì),我司認為:操盤的難點不在住宅,而是寫字樓!營銷上節(jié)奏要求住宅先行、寫字樓迅速跟進,緊鑼密鼓!本案是一個操盤水平要求較高、必將成為東城新地標的項目!第一部分 三大核心價值點一、 價值點一: “濟南向東,一路向東” 一個崛起的新都心隨著濟南“東拓”戰(zhàn)略的部署實施和東部經(jīng)濟的快速發(fā)展,燕山立交附近的區(qū)域已成為一個集中高檔、高檔住宅、寫字樓于一體的濟南新都心。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)供應體量巨大,售價相對較高,居住氛圍濃厚,商務氛圍日漸成熟,呈現(xiàn)住宅與商務辦公協(xié)同發(fā)展的良好局面。濟南燕山新都心的崛起為本區(qū)域房地產(chǎn)項目的開發(fā)帶來巨大市場空間。二、 價值點二:經(jīng)十路經(jīng)十路自建立之初即以寬闊通暢而倍受贊譽
3、。經(jīng)十路向東、向西延伸后,其城市功能地位更加突出,隨著濟南城市的不斷擴張,經(jīng)十路由原來的東西交通大動脈逐步被賦予了更多功能和作用,成為連接濟南老城區(qū)和東西新城的交通命脈。我司認為經(jīng)十路應具有以下獨特定位:交通大道:以60140米、雙向八車道的寬度承載東西雙城的巨大交通載量。景觀大道:不僅是經(jīng)十東路兩側(cè)的濃濃綠意,更是南望群山、北眺全城的獨有視野。形象大道:經(jīng)十路兩側(cè)現(xiàn)已高樓林立,集中了濟南諸多高檔豪華的建筑,同時也是最能體現(xiàn)濟南現(xiàn)代化發(fā)展進程的形象大道。行政大道:隨著省、市政府東遷以及城市向兩翼展開的逐步實施,經(jīng)十路將成為連接省、市、區(qū)三級行政場所的道路,其政治地位不言而喻。經(jīng)濟大道:東部新城
4、、東部產(chǎn)業(yè)帶、高新區(qū)與老城區(qū)的經(jīng)濟往來,西部新城、西部大學園區(qū)與老城區(qū)以及與東部的經(jīng)濟領域的交流和傳輸均將依賴經(jīng)十路,因此謂其經(jīng)濟大道自不為過。應該說,經(jīng)十路于濟南,將比肩長安路之于北京;我們試想,在長安街上的住宅是何等的稀少和炫耀,這里是寸土寸金的高檔物業(yè)集中的區(qū)域,我們在此開發(fā)的項目應當是稀有而珍貴的。三、 價值點三:燕山燕山統(tǒng)屬千佛山景區(qū):1981年,濟南市總體規(guī)劃將燕山、平頂山、佛慧山、金雞嶺以及山南側(cè)的北魏黃石崖石窟造像、佛慧山和開元寺遺址等地的辛亥革命烈士陵園劃入千佛山范圍,作為千佛山風景區(qū)。1995年,山東省政府將千佛山列為全省七大風景區(qū)之一。以后又相繼建成桃花園、瀛芳園、梨園、
5、萬佛洞、彌勒勝苑、大舜石圖園、佛山書苑等,至此,這里便成為一個融山林、名勝古跡為一體的規(guī)模較大的游覽勝地。濟南多山,但處于市區(qū),最適宜人類居住的應屬燕山。千佛山太遠、英雄山偏西,而燕子山既有山景之實,而無離城之憂,當屬絕無僅有。第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況一、 住宅市場特征:區(qū)域住宅市場發(fā)展迅猛,大體量的住宅供應形成濟南東部CLD燕山是濟南高房價、高端物業(yè)的代名詞。圍繞燕山,涌現(xiàn)了濟南一大批中、高端項目,區(qū)域房產(chǎn)售價在濟南也是名列前茅。本區(qū)域的大盤眾多,名士豪庭、中潤世紀廣場、正大城市花園、港澳花園、燕山櫻園等一大批中高端、高端項目位于此地。區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃郁,總供應體量較大,房產(chǎn)售價相對較高
6、,而且由于環(huán)境優(yōu)越、交通條件便利,成為濟南人心中購房置業(yè)的理想之地,東城中心生活區(qū)CLD正日趨成形。二、 寫字樓市場特征:1. “大東環(huán)”商務圈日趨成熟“大東環(huán)”商務圈是指燕山立交附近逐漸形成的一個嶄新的商務集中圈。它以燕山立交為中心,沿經(jīng)十路向東輻射有第一大道、三慶匯文軒,向西輻射有名士杰座、中潤世紀廣場;沿二環(huán)東路向北輻射有東環(huán)國際廣場、發(fā)展大廈等。本區(qū)域?qū)懽謽桥c濟南中心CBD商務區(qū)寫字樓相比,其顯著特征為新生寫字樓項目較多、總開發(fā)體量巨大、租金較低、出租率逐漸提高,正成為中小型、成長型企業(yè)的理想辦公地點。大體量的寫字樓項目的開發(fā)和入住企業(yè)的增多,“大東環(huán)”商務圈端倪初現(xiàn)。區(qū)域形象、交通條
7、件的進一步改善和物業(yè)價值的提升給本案寫字樓帶來進入市場的絕佳機遇。我司認為:本案寫字樓開發(fā)恰逢其時!2. 聚焦全運會、文博會,凸顯東部城區(qū)價值2009年10月11日23日,第十一屆全運會將在濟南舉行;2008年9月27日29日,2008山東文化產(chǎn)業(yè)博覽會也在濟南舉行。屆時來自全國各地的人員匯集濟南東部,全世界的目光將聚焦?jié)蠔|部城區(qū)。借勢全運會、文博會舉辦,必將極大帶動濟南東部經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)物業(yè)的升值??梢灶A見,濟南東部房地產(chǎn)物業(yè)的投資熱將會繼續(xù)升溫。本項目的投資開發(fā),正與這股熱潮不謀而合。3. 經(jīng)濟危機下的商業(yè)投資將轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資型物業(yè)甚囂塵上的經(jīng)濟危機論并不意味著一切投資活動的停止。相
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