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1、精選文檔物業(yè)公司組建方案物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據公司建設開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現擬定組建方案及管理辦法如下：一、組建物業(yè)公司的目的： 1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風。 2、建立一支懂經營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。

2、具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據物業(yè)項目的設備、設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結合設備、設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。 3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯誼活動，通過多種方式展現具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權結構及出資方式4

3、、擬定經營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件 1、企業(yè)名稱的確定; 2、企業(yè)住所; 3、法定代表人; 4、注冊資本; 5、公司章程; 6、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設立程序 在組建條件具備以后,申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設立物業(yè)管理公司經營資質報告,連同相關申請資料送交當地房地產主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后,再按有關規(guī)定向當地工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù),領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照,即可對外營業(yè),并按規(guī)定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書,還要向稅務機關辦理稅務手續(xù)。（四）、物業(yè)企業(yè)資質申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后,按照規(guī)定申報企業(yè)資質,物業(yè)管理企業(yè)

4、的資質等級 1) 資質一級企業(yè):注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人, 企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書,80%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。 2) 資質二級企業(yè):注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人,企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企

5、業(yè)經理崗位證書,60%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。 3) 資質三級企業(yè):注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人,經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書,50%以上的部門經理、管現員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的

6、物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構架：董事長總經理 物業(yè)管理部 工程管理部 安全保衛(wèi)部 環(huán)境管理部（二）、人員編制總經理：人 財務部：人 物業(yè)管理部： 人 工程管理部： 人 安全保衛(wèi)部： 人 環(huán)境清潔部： 人（三）、職責、服務內容與工作程序： 物業(yè)管理部： 1、職責： 為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源 負責日常辦公行政事務 管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案 接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜 協調各部門日常運作 檢查服務質量，對不合格服務采取糾正和預防措施 負責日常物業(yè)管理費用收取 2、服務內容： 建立客

7、戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務 根據業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協調各部門為業(yè)主提供服務 按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案 按內部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作 按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結果 做好與業(yè)主的溝通、回訪工作 按服務質量評定要求和不合格服務控制，做好服務質量控制工作 按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作 做好業(yè)主裝修管理3、程序：內部管理工作流程圖 根據工作計劃和 業(yè)主需求下達指令 財 務 按工作指令實施 客戶服務員 工作結果 文 員 根 物 進行檢查 據 業(yè) 實 管 際 理 效 部 果 進 行 根據實際情況 實施

8、過程中信息反饋 和新的需求擬 質量分析改正 定新的工作計劃 擬定糾正/預防措施對外服務工作流程圖 各種渠道 下達指令 部門主管 業(yè)主需求 客戶服務中心 或 相關人員 征求業(yè)主意見 根據客戶需求下達指令 實 施 物 評定 過 業(yè) 業(yè) 主 程 管 監(jiān)督有關部門 進行檢查 服務結果 理 各相關部門主管 服 部 務 質 量 控 制 制定新的管理制度 服務質量改進 信息反饋/分析改進 滿足業(yè)主要求 擬定糾正/預防措施服務質量控制圖 各種服務信息反饋結果 各種質量記錄 服務質量評定會議進行分析、討論 業(yè)主信息反饋 擬定糾正/預防措施 服務結果有效性驗證 改進和提高服務質量 為業(yè)主提供服務 業(yè)主意見問卷調查

9、 達到業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權益，按售、租合同有關條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序： A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。 工程部相關人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。 檢查室內建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）； 檢查室內所有設備、設施（室內燈、鎖、地坪、天花等）； 查對水電表的當前讀數并記錄。 B、將上述三項內容的檢查結果填寫在交房驗收記錄表中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。 C、對查驗中發(fā)現的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理意見后安排落實整修、調換、清潔、打掃等服務工作。由

10、業(yè)主（住戶）認證并填寫樓宇維修記錄。物業(yè)移交管理程序 物業(yè)公司進行接管準備工作 成立項目管理處 組織驗收小組 相關記錄及表格 工程等部門物業(yè)資料移交 產權資料 政府部門驗收合格資料 工程技術資料 開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準備驗收 符合接管驗收條件 物業(yè)公司復函，進行驗收的準備工作 物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進行驗收 房屋接收驗收標準 開發(fā)公司移交鑰匙，物業(yè)公司接管 工程質量遺留問題 施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關規(guī)定，結合物業(yè)項目的實際情況，編制裝修手冊，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處

11、理違規(guī)裝修。A、 裝修管理組織： 物業(yè)管理部負責裝修管理事宜 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查B、 裝修管理： 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關手續(xù) 審核裝修者的相關資料，宣傳裝修手冊及裝修管理規(guī)定 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 辦理施工人員出入登記 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾 裝修安全管理 發(fā)現隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修 發(fā)現緊急事故，按緊急處理程序及措施進行物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重

12、要作用。A、 建檔要求： 按建檔流程，完善檔案管理制度 明確建檔內容，實行系統收集、集中管理 對使用率高的檔案實行受控制管理 推行現代化、系統化、規(guī)范化、經?；芾鞡、 建檔流程：收集 整理 分類 編號 登記 檢查 使用 入柜 輸入電腦C、 檔案分類： 物業(yè)公司管理文件檔案 房屋結構、建筑工程檔案 設備、設施檔案 住戶檔案 各項服務檔案D、 檔案資料受控管理： 為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。E、 相應文件、資料： 物業(yè)管理服務合同 管理公約 業(yè)主公約 住戶手冊 裝修手冊 有關政策法規(guī)資料 崗位職責 員工手冊 行政管理制度

13、報修、投訴、熱線服務受理有關規(guī)定 報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度 檢查制度 服務質量評定、不合格服務控制有關規(guī)定 相關費用收取的財務管理制度F、 質量記錄： 根據物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責： 確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉及完好 按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng) 為業(yè)主提供無償或有償的報修服務2、內容： 供電系統 弱電系統 消防系統 電梯系統 給排水系統 監(jiān)控系統 房屋維修養(yǎng)護 業(yè)主報修服務3、程序：工程管理部工作流程圖 下達工作指令 組織實施 實施 各設備、設施主管 各崗位領班及員工 工 程 工作結果 管 使用效果 理 檢 部 業(yè)主評定 查 各崗

14、位領班 信息反饋 綜合檢查 擬 定 各設備、設施主管 新 的 業(yè)主意見或建議 抽 工 查 作 質 計 維修、保養(yǎng)質量分析改進 量 劃 維修、保養(yǎng)過程信息反饋 結 果 擬定糾正/預防措施設備、設施維修保養(yǎng)流程圖 根據年計劃、月 計劃下達指令 組織實施 實施 各設備、設施主管 各崗位領班及員工 維修保養(yǎng)結果 檢 工 程 查 管 理 各崗位領班 部 按 實 綜合 抽查 各設備、設施主管 際 情 況 驗 調 收 整 質 年 量 月 計 維修、保養(yǎng)質量分析改進 劃 維修、保養(yǎng)過程信息反饋 結 果 擬定糾正/預防措施，保存記錄業(yè)主報修工作流程 業(yè) 主 報 修 各種方式物管部客服中心 登記、指令工 程 管 理 部 核實處理、開維修單維 修 班 檢查驗收 上門提供服務（維修） 維 修 領 班 服 務 結 果 業(yè)主驗收質量，確認費用 維 修 主 管 抽查 服 務 結 果 物 業(yè) 管 理 部 業(yè) 主 財 務 收 款4、工程管理部應急預案 發(fā)生停電事故時應急預案 發(fā)生漏水事故時應急預案