某居住區(qū)可行性研究(DOC 16).docx
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1、某居住區(qū)可行性研究一、項目概況隨著某市城市化進程的加快、城市社會經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,城市用地功能需作進一步調(diào)整。為此,首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會議,原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項目擬由某市某集團房地產(chǎn)開發(fā)部負責(zé)開發(fā)建設(shè)。項目財務(wù)評價的目的是通過市場供需研究和財務(wù)經(jīng)濟分析,確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象,并對項目的經(jīng)濟可行性做出評價,為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。1項目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊,包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。地塊北臨六里屯路,南至某北路,西起星火路,東到規(guī)劃中的
2、石佛營東路。本項目總占地面積53.23公頃,其中:規(guī)劃用地面積45.63公頃,市政代征地7.6公頃。本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積中,目前屬某市市第某筑工程公司使用的有7.652公頃,詳見表1所示。表1 項目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計456320403237530832項目現(xiàn)狀特點項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅,將來都要予以拆除,但由于生產(chǎn)水泥制品的需要,以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分,南部為第一期開發(fā),北部為第二期開發(fā),中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)
3、。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑:廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū);規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓,分屬某廠和某公司,目前保留,待將來有條件時再改造;廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外,現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留,用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2 項目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計47763122092532030000項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū),西側(cè)是東八
4、里莊住宅小區(qū),南側(cè)也已建成居住區(qū),東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西,本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū),將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案,某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成,其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建(詳見表3)。建設(shè)用地面積456300平方米,總建筑面積912600平方米,總?cè)莘e率為2.00。表3 項目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%) 保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計760508100.
5、0合計912600-4項目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院,為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù),其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中,部分新建住宅為某集團其它開發(fā)項目提供拆遷安置房,部分住宅為公開銷售商品房,所占比例分別為30%和70%。5市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測算,某廠居住區(qū)建成后,對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下:(1) 供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房,負責(zé)整個小區(qū)的供熱。(2) 供電根據(jù)某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告,某廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房(或熱力網(wǎng))供熱,煤氣或天然氣炊事,集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案,新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平
6、方米計算,則該小區(qū)用電總計約20000千瓦。同時使用系數(shù)為0.8,則最大負荷約16000千瓦,需安裝24000千伏安變壓器。根據(jù)測算,新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元,需交納的供電貼費為2880萬元,以上三項共計3760萬元。另外,居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元,此項費用可分期交納。(3) 煤氣據(jù)某市市煤氣公司測算,按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計,日用煤氣量為2.1萬立方米,高峰用氣量為3500立方米。(4) 電訊據(jù)某市市電信管理局測算,按居住人口2萬多、住戶7736戶計,某廠居住區(qū)至少需 9000部(包括公建),初期至少
7、需安裝程控交換機1萬門。二、市場研究(一)某市市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況(略)(二)某市市普通住宅市場分析(三)市場供需關(guān)系分析(略)經(jīng)過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析,我們提出如下建議:本項目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一東四環(huán)路,建議市場定位如下:(1) 功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主,配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。普通住宅占70%,其中多層與高層并重,為提高項目的建筑面積,適當(dāng)增加高層的比例。(2) 銷售對象。普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團購買和某集團內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主,外地駐京機構(gòu)為輔,兼顧散戶。(3) 戶型與功能??紤]到銷售對象,普通住宅戶型以三室一廳、三
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