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1、目 錄 前言-2 大環(huán)境分析-4 小環(huán)境分析-11 建材市場(chǎng)分析-14 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-24 參考案例及資料-29 他山之石-34 分析總結(jié)-37前言：在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過(guò)去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。主要表達(dá)在：差異1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色；差異2：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高；差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門(mén)的商業(yè)市

2、政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；差異5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大；差異6：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)回報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的2-4倍；差異7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更高一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氣氛是否濃厚相關(guān)。具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體籌劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。兵法云：“謀定而后動(dòng)，在日趨開(kāi)展成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，樓盤(pán)要想賣(mài)得好，前期的籌劃及設(shè)計(jì)工作就必須做到位。

3、 好的籌劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在劇烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。我通過(guò)對(duì)XXX宏觀環(huán)境以及地方市場(chǎng)的初步調(diào)研，得出了一些我對(duì)建材市場(chǎng)的看法和觀點(diǎn)以及對(duì)本工程的理解和建議。壹 大環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的根底產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，被譽(yù)為“火車(chē)頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。反之，宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞也對(duì)房地產(chǎn)的興衰成敗起著決定性作用。無(wú)錫市雄厚的經(jīng)濟(jì)根底、優(yōu)越的地理位置、快速穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、不斷改善的根底設(shè)施和適合人居的自然和人文環(huán)境，都有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

4、開(kāi)展。一 無(wú)錫市概況1.城市布局 無(wú)錫立足于建設(shè)湖濱城市、山水城市，盡快拉開(kāi)城市框架，擴(kuò)大建成區(qū)面積，開(kāi)展新城區(qū)，有方案、有步驟地改造老城區(qū)，推動(dòng)城市建設(shè)南進(jìn)北伸，構(gòu)筑由主城、副城、衛(wèi)星城組成的多中心、開(kāi)敞型、組團(tuán)式城市布局結(jié)構(gòu)。無(wú)錫在省內(nèi)率先啟動(dòng)衛(wèi)星城建設(shè)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，當(dāng)個(gè)衛(wèi)星城城鎮(zhèn)組團(tuán)全面形成后，無(wú)錫將形成由特大城市大城市衛(wèi)星城構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)化復(fù)合型生態(tài)城市，“鎮(zhèn)的概念將隨之淡化。2地理概況無(wú)錫市位于江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京一八3公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無(wú)錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4650平方公里(市區(qū)

5、1628.3平方公里，其中建成區(qū)面積163.7平方公里)。3.行政區(qū)劃無(wú)錫市轄崇安、南長(zhǎng)、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個(gè)區(qū)，江陰、宜興2個(gè)縣級(jí)市。全市共有91個(gè)鎮(zhèn)，30個(gè)街道，495個(gè)居委，一三25個(gè)村委。，無(wú)錫市總?cè)丝诩s440萬(wàn)。4.交通狀況：無(wú)錫交通十分便捷，是溝通蘇、浙、皖三省的交通樞紐。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種運(yùn)輸方式配套，京滬鐵路橫貫東西，新長(zhǎng)鐵路縱貫?zāi)媳保┖即筮\(yùn)河穿城而過(guò)，以滬寧高速公路為代表的公路干線溝通滬、寧、杭大城市和省內(nèi)外各地；離市中心僅20公里的無(wú)錫機(jī)場(chǎng)，開(kāi)辟了通往北京、廣州、深圳等地的民航班機(jī)；2005年4月下個(gè)月即將開(kāi)通到廈門(mén)、珠海、桂林、張家界

6、的航班。市中心距國(guó)際開(kāi)放型港口江陰港、張家港僅26公里和43公里。尤其是新長(zhǎng)鐵路無(wú)錫站就在錢(qián)橋本案附近，且本案距錫宜高速入口僅1公里左右，是本案的交通運(yùn)輸方面兩大亮點(diǎn)。 5.無(wú)錫在全國(guó)的地位 總?cè)丝谡既珖?guó)0.3%，土地面積占全國(guó)0.05%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)1.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占全國(guó)1.7%，財(cái)政收入占全國(guó)0.9%，全部工業(yè)增加值占全國(guó)1.6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資占全國(guó)1.1%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國(guó)1%，進(jìn)出口總額占全國(guó)1.3%，出口占全國(guó)1.4%，外商直接投資占全國(guó)2.9%。?2005年城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告?中，無(wú)錫的城市競(jìng)爭(zhēng)力排名全國(guó)第八，在寧波、蘇州之后，廈門(mén)、天津之前。另外，繼國(guó)美、

7、蘇寧電器進(jìn)入無(wú)錫后，2005年，永樂(lè)電器經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)查后，更是花了一億元的年租金租下新交電大廈，雖不是建材行業(yè)，但也從側(cè)面反映出無(wú)錫的消費(fèi)實(shí)力，而且家電行業(yè)或多或少與住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)有關(guān)。二、無(wú)錫房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況1、 無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模無(wú)錫目前已注冊(cè)的約有230家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,其中一級(jí)資質(zhì)的有4家，二級(jí)資質(zhì)的約40家。萬(wàn)科、順馳兩個(gè)房產(chǎn)大鱷也業(yè)已進(jìn)駐。2、無(wú)錫2004年房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)情況 2004年無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位，市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體良好，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展水平相對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展較為協(xié)調(diào)，特別是國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受住了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，保持了協(xié)調(diào)開(kāi)展的良好態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)就2004

8、年度無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析如下：一市場(chǎng)開(kāi)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、房地產(chǎn)投資建設(shè)開(kāi)展指標(biāo) 2004年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成143.28億元，增長(zhǎng)54.36%，占固定資產(chǎn)投資的比重為21.35%；市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為1054.4萬(wàn)，其中住宅施工面積817.41萬(wàn)，比2003年增長(zhǎng)27.0%和16.75%；市區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為460.57萬(wàn)，與去年根本持平，其中住宅新開(kāi)工面積342.16萬(wàn)，下降一八.05%；市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為239.28萬(wàn)，其中住宅面積196.66萬(wàn)，分別下降一三.33%和17.73%。 2、經(jīng)營(yíng)性土地供給情況 2004年，無(wú)錫市市區(qū)出讓經(jīng)營(yíng)性用地922.95萬(wàn)，按照標(biāo)定的

9、容積率測(cè)算，可建房屋約一三35萬(wàn)，其中住宅建設(shè)用地631.97萬(wàn)，可建住宅約873萬(wàn)，出讓非住宅建設(shè)用地290.98萬(wàn)，可建非住宅約462萬(wàn)。市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額1一八.37億元，土地單價(jià)下降0.8萬(wàn)元/畝。 3、商品房市場(chǎng)供求總量 供給方面，2004年市區(qū)經(jīng)核準(zhǔn)新增上市預(yù)售商品房累計(jì)445.44萬(wàn)，其中，住宅364.37萬(wàn)含經(jīng)濟(jì)適用房44.86萬(wàn)，商業(yè)用房62.24萬(wàn)，辦公用房12.73萬(wàn)，車(chē)庫(kù)6.1萬(wàn)。需求方面，2004年市區(qū)成交各類商品房358.06萬(wàn)，成交金額140.47億元。市區(qū)成交的商品房中，住宅310.71萬(wàn)，商業(yè)用房33.86萬(wàn)，辦公用房一三.49萬(wàn)。二、市場(chǎng)開(kāi)展主要特征分

10、析 2004年的國(guó)家宏觀調(diào)控是緊縮性調(diào)控，其根本特征是：管緊土地、清理工程、收緊銀根、控制能源。在此背景下，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資增速有所放緩，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量持續(xù)增長(zhǎng)，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡。 無(wú)錫近幾年加大土地供給總量的效應(yīng)初步顯現(xiàn)，新增上市商品房總量增加；與此相對(duì)應(yīng)，隨著城市建設(shè)拆遷的實(shí)施和城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及市民改善住房條件的需要，市場(chǎng)成交量有效放大。2004年，無(wú)錫市區(qū)當(dāng)年的商品房供需比例為1.35：1，供求關(guān)系根本趨于平衡。但其中商業(yè)用房的供求比例偏大，到達(dá)3.

11、47：1。 2、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，增幅相對(duì)于全市經(jīng)濟(jì)總量和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度比擬協(xié)調(diào)。 2004年通過(guò)對(duì)投資性購(gòu)房特別是炒賣(mài)期房行為的整頓和標(biāo)準(zhǔn)，抑制了投資型需求的擴(kuò)張，隨著全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改善，至2004年底無(wú)錫市區(qū)住宅均值為3751元/平方米，漲幅為一八.9%，比2003年下降了5個(gè)百分點(diǎn)，與全市經(jīng)濟(jì)總量和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度根本一致。 3、市民居住空間得以拓展，居住水平得到了較大程度提高。 隨著城市交通和根底設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，2004年無(wú)錫市區(qū)產(chǎn)生五大供求熱點(diǎn)區(qū)域：其一為市中心區(qū)和副市心區(qū)；其二為城市西南近湖親水地區(qū)；其三為東亭開(kāi)發(fā)區(qū)和高新

12、區(qū)周邊；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)；其五為西漳堰橋地區(qū)。三、市場(chǎng)開(kāi)展中需要重視的問(wèn)題 2004年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一個(gè)不容無(wú)視的問(wèn)題，值得我們注意： 非住宅房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大，局部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。 近兩年來(lái)，無(wú)錫市區(qū)推出的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中，可建各類非住宅約了82萬(wàn)，2004年市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和辦公用房的供需比例分別到達(dá)347：1和241：1，有供求失衡的趨勢(shì)。非住宅工程除火車(chē)站周邊地區(qū)和城市東南部(東亭周邊)較為集中以外，其他分布均較離散。四、2005年市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1、市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 目前無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供給總量和在建施工面積已達(dá)一定規(guī)模，2005年上市總量

13、預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)2004年，到達(dá)450500萬(wàn)的規(guī)模，主要集中于東南、西南和西北片區(qū)，中心區(qū)和副中心區(qū)的供給總量會(huì)有所減少。與此同時(shí)，竣工面積可能有較大幅度提高，幾年來(lái)竣工面積小于銷售面積的狀況可能得到扭轉(zhuǎn)。這對(duì)我們建材市場(chǎng)的需求而言，無(wú)疑是一個(gè)好的風(fēng)向，尤其是西南和西北片區(qū)離我案較近，可以拉動(dòng)建材需求。 2、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)經(jīng)過(guò)幾年的持續(xù)上漲，無(wú)錫市區(qū)的住宅商品房均價(jià)躍升至3571元，此均價(jià)已經(jīng)涵蓋了新區(qū)、錫山、惠山等城郊遙遠(yuǎn)地區(qū)中低價(jià)位商品房；而中心區(qū)，臨湖地區(qū)的新推樓盤(pán)已超過(guò)4500元，房?jī)r(jià)上漲的壓力已經(jīng)很大；而供求關(guān)系的變化，也決定了未來(lái)兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)難以繼續(xù)高速上漲。隨著本錢(qián)的上升和城鎮(zhèn)居民收

14、入的增加，預(yù)計(jì)2005年房?jī)r(jià)將呈“高位小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅有望控制在10%左右。貳 小環(huán)境分析 略二.房地產(chǎn)市場(chǎng)目前本案所屬的惠山區(qū)，房地產(chǎn)活潑，在售的工程主要有：中環(huán)國(guó)際一期、鳳翔馨城、蘇源天一城、盛岸心筑、書(shū)香桃苑二期、左岸星光一期。而且還有不少土地要掛牌出讓。工程周邊的住宅現(xiàn)售價(jià)在30003400元不等，底商店面售價(jià)在60007000元，處于穩(wěn)步上升的階段，這證明該地段開(kāi)展前景也是穩(wěn)步上升的。叁建材市場(chǎng)分析無(wú)錫是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)極為興旺的城市，專業(yè)市場(chǎng)的工程涵蓋、建材市場(chǎng)、汽車(chē)、摩托車(chē)、服裝、鞋帽專業(yè)市場(chǎng)、布料、窗簾專營(yíng)場(chǎng)所、小商品批發(fā)市場(chǎng)、裝飾、裝璜材料市場(chǎng)、燈具專營(yíng)場(chǎng)所。如此興旺的專業(yè)市場(chǎng)，造就了無(wú)錫作為商品批發(fā)中心的硬件條件，在無(wú)形中也引導(dǎo)了無(wú)錫的消費(fèi)思想。另?yè)?jù)中國(guó)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)提供的報(bào)告，未來(lái)十年甚至更長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，建材工業(yè)開(kāi)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展3到4個(gè)百分點(diǎn)，到2021年建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)1萬(wàn)多億元。市場(chǎng)大環(huán)境是一個(gè)上升的市場(chǎng)