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1、上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)租金市調(diào)報(bào)告上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)租金市調(diào)報(bào)告2010年11月03日2上海江橋上海江橋上海江橋上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)上海概況及商圈簡(jiǎn)析上海概況及商圈簡(jiǎn)析1 1項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目區(qū)域總體概況2 2區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況3 3市調(diào)結(jié)論、建議與項(xiàng)目定位市調(diào)結(jié)論、建議與項(xiàng)目定位4 4商戶反饋以及建議商戶反饋以及建議5 5目錄目錄上海概況及商圈簡(jiǎn)析上海概況及商圈簡(jiǎn)析1 1簡(jiǎn)述上海商圈、行政劃分租金情況、核心商圈情況簡(jiǎn)述上海商圈、行政劃分租金情況、核心商圈情況上海概況上海概況?上海，地處長(zhǎng)三角東緣。中國(guó)大陸第一大城市，四個(gè)中央直轄市之一。是中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易

2、和航運(yùn)中心。?20092010年度全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告中，上海在中國(guó)僅次于香港，位于臺(tái)北之前。?截至2009年底，上海常住人口1921萬人，其中499萬外來人口里，外籍人口約占13.5萬。?2009年上海GDP總值14900.93億 同比增長(zhǎng)8.2%，人均GDP為18萬美元。人均可支配收入28838元；農(nóng)民人均可支配收入為12324元。?城市居民人均消費(fèi)支出20992元;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9804元上海商圈分布上海商圈分布上海商業(yè)上海商業(yè)-核心商圈 南京西路主要項(xiàng)目核心商圈 南京西路主要項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域總體概況項(xiàng)目區(qū)域總體概況2 2簡(jiǎn)述區(qū)域總體概況、普陀嘉定區(qū)概況、項(xiàng)目版塊情況；簡(jiǎn)述區(qū)域總體概

3、況、普陀嘉定區(qū)概況、項(xiàng)目版塊情況；2012商業(yè)地產(chǎn)操盤秘籍寶典商業(yè)地產(chǎn)操盤秘籍寶典320G移動(dòng)硬盤版！萬達(dá)、龍湖最新商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部資料！貨到驗(yàn)貨后付款！移動(dòng)硬盤版！萬達(dá)、龍湖最新商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部資料！貨到驗(yàn)貨后付款！QQ:544570870 1014899638 電話：電話：13550109150 加加QQ免費(fèi)索取精華資料！免費(fèi)索取精華資料！項(xiàng)目區(qū)位 及概況項(xiàng)目位于普陀區(qū)和嘉定區(qū)之間虹橋樞紐集民用航空、高速鐵路、城際鐵路、高速公路、磁浮、地鐵、地面公交、 出租車等多種交通方式于一體,可實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、大范圍人流物流的快速集散,是國(guó)內(nèi) 乃至世界上最大的綜合交通樞紐之一。在上海的西面，巨無霸級(jí)經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū) “

4、虹橋商務(wù)區(qū)”。以虹橋交通樞紐的 26.26平方公里區(qū)域?yàn)橹行模由?0平方 公里綜合功能拓展區(qū)，涉及長(zhǎng)寧、閔行、 青浦、嘉定等區(qū)。面積達(dá)86平方公里。虹橋主體功能區(qū)未來將成為 上海國(guó)際貿(mào)易中心主要承載 區(qū)，并帶動(dòng)虹橋商務(wù)區(qū)的建 設(shè)和發(fā)展，最終形成上海東 有“大浦東”，西有“大虹橋”的 戰(zhàn)略格局。虹橋商務(wù)區(qū)已經(jīng)進(jìn)一步明晰功能定位和 產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃方案,虹橋商 務(wù)區(qū)將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、商務(wù) 辦公等主體業(yè)態(tài),大型會(huì)展和會(huì)議中心 等功能業(yè)態(tài),以及酒店業(yè)、零售業(yè)、文 化娛樂業(yè)為主的配套業(yè)態(tài)。萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)大大虹橋虹橋長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角 腹地腹地上海主上海主 城區(qū)城區(qū)大大浦東浦東項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在

5、“大虹橋大虹橋”區(qū)域概況區(qū)域概況項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1 1、區(qū)域概況區(qū)域概況項(xiàng)目位于普陀和嘉定之間； 普陀區(qū)下轄6個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)。全區(qū)戶籍總?cè)丝?7.26萬人；常住人口113.59萬人，其中外來常住人口22.70萬人。 它是上海連接長(zhǎng)三角及內(nèi)地的重要陸上門戶和交通樞紐，滬寧高速的起點(diǎn) 發(fā)展目標(biāo)：“上海物貿(mào)中心”和”上海西大堂”2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2009年，實(shí)現(xiàn)區(qū)屬增加值200.61億元，同比增長(zhǎng)9.17%；實(shí)現(xiàn)區(qū)屬工業(yè)銷 售產(chǎn)值193.71億元，區(qū)屬社會(huì)消費(fèi)品零售額254.59億元；全年市場(chǎng)交易 成交總額1769.04億元；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入126.06億元，同比增長(zhǎng)3.

6、63%， 其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入44.26億元，同比增長(zhǎng)8.21%。以商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到70.66%。普陀區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)3、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀3、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系 已初步形成了“大市場(chǎng)、大流通、大配送”的格局，集聚了麥德龍（中國(guó)）總部、農(nóng)工商超市總部等。 區(qū)內(nèi)大型市場(chǎng)成交額占全市的三分之一左右；上海西北綜合物流園區(qū)，是上海唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，已經(jīng)形成 了城市配送物流和醫(yī)藥物流的產(chǎn)業(yè)特色，全市70%的超市、賣場(chǎng)物流在這里配送。 2009年12月，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的跨國(guó)采購(gòu)中心動(dòng)工，這一集會(huì)展、辦公等多項(xiàng)

7、功能于一體的重大項(xiàng)目建成之后，將 成為上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)中的重要功能性平臺(tái)之一，是未來跨采大會(huì)的舉辦地、國(guó)際國(guó)內(nèi)貿(mào)易組織的永久性駐地。4 4、商業(yè)現(xiàn)狀、商業(yè)現(xiàn)狀 以商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到70.66%。 百聯(lián)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)和農(nóng)工商118廣場(chǎng)等形成中環(huán)商圈；長(zhǎng)壽商圈依托曹家 渡芳匯廣場(chǎng)、調(diào)頻壹廣場(chǎng)、亞新廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，不斷提升能級(jí)。 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展初見成效，以長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)為首的重點(diǎn)地區(qū)引進(jìn)了一批總 部型、龍頭型、服務(wù)型企業(yè)，樓宇的稅收產(chǎn)出逐步提高，全區(qū)“億元樓”達(dá) 到4座。嘉定區(qū) 概況?嘉定區(qū)位于上海西北，原為嘉定縣，與上海寶山區(qū)、普陀區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)接壤，

8、全區(qū)常住人口約60萬人。嘉定區(qū)位于上海西北，原為嘉定縣，與上海寶山區(qū)、普陀區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)接壤，全區(qū)常住人口約60萬人。?嘉定經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主全區(qū)有2個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)（嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車城零部件配套工業(yè)園區(qū)）嘉定經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主全區(qū)有2個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)（嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車城零部件配套工業(yè)園區(qū)）?嘉定區(qū)商業(yè)為上海商業(yè)不發(fā)達(dá)“西部地區(qū)”。嘉定區(qū)商業(yè)為上海商業(yè)不發(fā)達(dá)“西部地區(qū)”。?嘉定區(qū)居民與上海其他郊區(qū)郊縣一樣，常年形成了到市區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，稱之為“到上海去” 。嘉定區(qū)居民與上海其他郊區(qū)郊縣一樣，常年形成了到市區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，稱之為“到上海去” 。?嘉定區(qū)除主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道形成了一定規(guī)模的商

9、業(yè)外，其余各地商業(yè)較為落后。嘉定城區(qū)中心嘉定城區(qū)中心由位于城中路、清河路的羅賓森購(gòu)物中心、東方商廈嘉定店、 嘉定商城呈三足鼎立之勢(shì)與沿街店鋪、主城區(qū)邊緣的歐尚、樂購(gòu)、永樂家 電等賣場(chǎng)構(gòu)成了嘉定區(qū)商業(yè)中心，輻射整個(gè)嘉定區(qū)。嘉定各鎮(zhèn)街道除了嘉定城區(qū)中心外，各鎮(zhèn)、街道的商業(yè)較為落后，與市中心城區(qū)普陀區(qū) 接壤的豐莊（曹安公路）匯集了輕紡、服裝、鞋業(yè)、電子等批發(fā)市場(chǎng)。嘉定區(qū)除主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道形成了一定規(guī)模的商業(yè)外，其余各地商業(yè)較為落后。嘉定城區(qū)中心嘉定城區(qū)中心由位于城中路、清河路的羅賓森購(gòu)物中心、東方商廈嘉定店、 嘉定商城呈三足鼎立之勢(shì)與沿街店鋪、主城區(qū)邊緣的歐尚、樂購(gòu)、永樂家 電等賣場(chǎng)構(gòu)成了嘉定區(qū)商業(yè)

10、中心，輻射整個(gè)嘉定區(qū)。嘉定各鎮(zhèn)街道除了嘉定城區(qū)中心外，各鎮(zhèn)、街道的商業(yè)較為落后，與市中心城區(qū)普陀區(qū) 接壤的豐莊（曹安公路）匯集了輕紡、服裝、鞋業(yè)、電子等批發(fā)市場(chǎng)。江橋項(xiàng)目周邊主要住宅萬達(dá) 廣場(chǎng)萬達(dá) 廣場(chǎng)項(xiàng)目解讀江橋項(xiàng)目周邊主要住宅萬達(dá)萬達(dá)以項(xiàng)目為中心，以半徑為以項(xiàng)目為中心，以半徑為1公里、公里、3公里、公里、5 公里范圍，并以京滬高速、外環(huán)高速線沿線為 路徑，將江橋的主要城區(qū)分為公里范圍，并以京滬高速、外環(huán)高速線沿線為 路徑，將江橋的主要城區(qū)分為4個(gè)塊狀進(jìn)行調(diào) 研，小區(qū)居住人口數(shù)量在個(gè)塊狀進(jìn)行調(diào) 研，小區(qū)居住人口數(shù)量在2000人以上的社區(qū) 總共有（部分在建）人以上的社區(qū) 總共有（部分在建）60

11、個(gè)，個(gè)，5KM范圍內(nèi)未來范圍內(nèi)未來5 年將達(dá)到年將達(dá)到50萬人萬人,目前居住人口約為目前居住人口約為22萬萬,分布 的狀況具體如下圖：分布 的狀況具體如下圖：項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況第一片區(qū)第一片區(qū):項(xiàng)目就處于此區(qū)，周邊新建樓 盤較多，現(xiàn)有居住人口少 ，是江橋開發(fā)的新區(qū)，本 區(qū)樓盤售價(jià)為項(xiàng)目就處于此區(qū)，周邊新建樓 盤較多，現(xiàn)有居住人口少 ，是江橋開發(fā)的新區(qū)，本 區(qū)樓盤售價(jià)為1.21.7萬之 間。萬之 間。主要物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)可居住人口華江景城在建120005000中星海蘭苑在建130008000雅頌灣在建170006000BOBOS匯館在建120007000天際藍(lán)橋在建1100

12、09000錦華茗園在建140004000金帝城市在建130005000永和廣場(chǎng)在建140005000小計(jì)50000萬達(dá)萬達(dá)項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況第二片區(qū)第二片區(qū):該片區(qū)位于項(xiàng)目的東邊，屬于 江橋新舊城結(jié)合區(qū)域，該 區(qū)新舊樓盤較多，本區(qū)樓 盤售價(jià)為該片區(qū)位于項(xiàng)目的東邊，屬于 江橋新舊城結(jié)合區(qū)域，該 區(qū)新舊樓盤較多，本區(qū)樓 盤售價(jià)為11.5萬之間。萬之間。主要物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)可居住人口陽光威尼斯已入住100005000真建小區(qū)已入住120004000祥和名居已入住120005000明古世紀(jì)苑已入住140009000真建花苑已入住130004000真情公寓已入住1500013000

13、小計(jì)40000普陀區(qū)政府普陀區(qū)政府項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況第三片區(qū)第三片區(qū):該片區(qū)處于項(xiàng)目的南邊，周邊發(fā) 展落后，新建樓盤少，是未 來該片區(qū)處于項(xiàng)目的南邊，周邊發(fā) 展落后，新建樓盤少，是未 來3年后江橋發(fā)展的主要區(qū) 域，該區(qū)樓盤均價(jià)年后江橋發(fā)展的主要區(qū) 域，該區(qū)樓盤均價(jià)1.31.8萬 之間。萬 之間。主要物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)可居住人口豐盛雅苑在建150005000萬科蘭喬圣菲在建1800012000九方家園在建160006000凱德林菌湖畔在建170006000小計(jì)29000項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況第四片區(qū)第四片區(qū):該片區(qū)片于項(xiàng)目的東南角上， 屬于江橋的舊城區(qū)域，是

14、目 前主要居民及商業(yè)的聚集區(qū) ，該區(qū)樓盤售價(jià)為該片區(qū)片于項(xiàng)目的東南角上， 屬于江橋的舊城區(qū)域，是目 前主要居民及商業(yè)的聚集區(qū) ，該區(qū)樓盤售價(jià)為1.31.8 萬之間。萬之間。主要物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)可居住人口匯豐佳苑已入住130005000金沙佳苑在建150008000泰辰苑已入住140006000金沙綠地已入住180008000建德花園已入住1300013000上海豪園已入住180004000金沙御墅已入住180008000河濱香景園已入住180006000小計(jì)48000江橋項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格情況區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況3 3簡(jiǎn)述項(xiàng)目位置、輻射情況、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀、簡(jiǎn)述項(xiàng)目位置、輻射情況、區(qū)域

15、商業(yè)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)商務(wù)地圖項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)商務(wù)地圖萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)農(nóng)工商農(nóng)工商118百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)西郊百聯(lián)西郊百聯(lián)曹安批發(fā)區(qū)曹安批發(fā)區(qū)虹橋商務(wù) 核心區(qū)虹橋商務(wù) 核心區(qū)長(zhǎng)風(fēng)商 務(wù)區(qū)長(zhǎng)風(fēng)商 務(wù)區(qū)汽車城核心區(qū)汽車城核心區(qū)虹橋商務(wù) 拓展區(qū)虹橋商務(wù) 拓展區(qū)虹橋商務(wù) 拓展區(qū)虹橋商務(wù) 拓展區(qū)滬寧鐵路阻隔帶滬寧鐵路阻隔帶區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r主要項(xiàng)目介紹主要項(xiàng)目介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)額 （營(yíng)業(yè)額 （萬元）平均租金 （元/月/）平均租金 （元/月/）項(xiàng)目體量 （項(xiàng)目體量 （萬平）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀百聯(lián)中環(huán)150,000專業(yè)店6-8主力店1.5-2總體量45 商業(yè)25與麥德龍、歐倍德、迪卡儂、

16、梅川路美食 街，構(gòu)成普陀區(qū)西部商業(yè)核心，經(jīng)營(yíng)日益 成熟，業(yè)態(tài)組合取向合理。農(nóng)工商118100,000專賣店4-6主力店自營(yíng)總量40萬 ，完成一 期12萬目前項(xiàng)目核心為農(nóng)工商集團(tuán)總部及118店 ，以經(jīng)營(yíng)生鮮產(chǎn)品為主的大賣場(chǎng)，大眾化 ，口碑較好。未來，與綠地中環(huán)項(xiàng)目及長(zhǎng) 風(fēng)商務(wù)區(qū)共同構(gòu)成商務(wù)、購(gòu)物核心；百聯(lián)西郊120,000專賣店6-8主力店自營(yíng)10.9萬國(guó)內(nèi)最成功、典型社區(qū)型購(gòu)物中心，東線 及店鋪設(shè)計(jì)專業(yè)十分合理，業(yè)態(tài)組合完善 ，運(yùn)營(yíng)十分成功。為周邊3公里社區(qū)配套 商業(yè)典范。羅賓森廣場(chǎng)300,000專賣店2-6主力店1.57以世紀(jì)聯(lián)華為主力店，經(jīng)營(yíng)狀況一般，專 業(yè)店鋪中，餐飲較好，其他則經(jīng)營(yíng)慘淡。曹安批發(fā)市 場(chǎng)5，000，000內(nèi)鋪6-8沿街12-15總體量超 過50萬以國(guó)際鞋城、服裝城、輕紡城、易初蓮花 易買得為主體，多主力店商業(yè)區(qū)；批發(fā)市 場(chǎng)面向上海室內(nèi)及長(zhǎng)三角地區(qū)；中低價(jià)位 為主；嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)及 周邊商業(yè)狀況1、本項(xiàng)目四周商業(yè)情況1、本項(xiàng)目四周商業(yè)情況 東：沿金沙江西路往 市區(qū)方向2公里左右 （新郁路以西）范圍 內(nèi)為工廠區(qū)、規(guī)劃商 務(wù)區(qū)、農(nóng)村耕地，行 人稀少，無商業(yè)。以 東2公里以