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1、四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部（物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部物業(yè)與資產(chǎn)管理部（JLLCDPAMJLLCDPAM）20112011年年年年年年年年0404月月月月月月月月2828日日日日日日日日低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述案例及簡(jiǎn)述四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司低密度寫字樓低密度

2、寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓概念和特點(diǎn)概念和特點(diǎn)概念和特點(diǎn)概念和特點(diǎn)?低密度：容積率低、綠化率高。?綠色環(huán)保：多分布于城市邊緣區(qū)域，周邊一般都具有良好的自然環(huán)境。?高效交通：一般位于主要道路沿線。?創(chuàng)新：突破傳統(tǒng)寫字樓內(nèi)部格局和配套方面的標(biāo)準(zhǔn)，突出空間感、專享性。?靈活性：在使用分割、內(nèi)部空間利用、個(gè)性化、產(chǎn)權(quán)劃分等方面都享有非常高的靈活性。?經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前已經(jīng)衍生為多種產(chǎn)品：商務(wù)花園商務(wù)花園商務(wù)花園商務(wù)花園，綜合性較強(qiáng)綜合性較強(qiáng)綜合性較強(qiáng)綜合性較強(qiáng)，功能完善功能完善功能完善功能完善研發(fā)空間研發(fā)空間研發(fā)空間研發(fā)空間，突出專業(yè)性突出專業(yè)性突出

3、專業(yè)性突出專業(yè)性，與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密企業(yè)總部企業(yè)總部企業(yè)總部企業(yè)總部，單體規(guī)模較大單體規(guī)模較大單體規(guī)模較大單體規(guī)模較大，可以自成體系可以自成體系可以自成體系可以自成體系四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓發(fā)展歷程發(fā)展歷程發(fā)展歷程發(fā)展歷程傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)更趨于服務(wù)于對(duì)中心城區(qū)依賴較大的企業(yè)，例如銷售、行政等一些企業(yè)將整個(gè)企業(yè)遷到非中心商務(wù)區(qū)辦公對(duì)辦公物業(yè)的需求基本形成由功能轉(zhuǎn)化到行業(yè)轉(zhuǎn)化企業(yè)職能隨著跨區(qū)域的擴(kuò)張和全球化發(fā)展，內(nèi)

4、部職能完全分化，導(dǎo)致不同的職能對(duì)物業(yè)的需求也更加不同企業(yè)由于發(fā)展，衍生出更多的部門和職能，導(dǎo)致辦公成本增加，一些部門開(kāi)始同總部分離，遷到距離城市中心較遠(yuǎn)的地區(qū)企業(yè)產(chǎn)品較為單一，研發(fā)、市場(chǎng)和售后服務(wù)等體系沒(méi)有完全分離現(xiàn)狀基本可以滿足企業(yè)需求客戶發(fā)展低密度產(chǎn)品的概念開(kāi)始逐步多樣化和完善成規(guī)模、配套完善的綜合低密度物業(yè)群逐漸成為市場(chǎng)重要的角色開(kāi)發(fā)商針對(duì)客戶的發(fā)展趨勢(shì)，利用郊區(qū)較低的土地成本和寬松的規(guī)劃環(huán)境，開(kāi)發(fā)出低密度的辦公物業(yè)城市中心土地出現(xiàn)緊張，開(kāi)發(fā)成本增大導(dǎo)致租金和售價(jià)升高城市商務(wù)功能逐步發(fā)展成熟，已經(jīng)基本形成以城市中心和高層寫字樓群為主體的商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)配套齊全、設(shè)施完善人口稠密、交通擁擠、空間

5、狹小設(shè)施發(fā)展低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度高速發(fā)展期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期低密度發(fā)展初期中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段商務(wù)區(qū)逐步發(fā)展成熟，土地供應(yīng)逐漸減少，使用成本逐漸增高。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的變化開(kāi)始出

6、現(xiàn)，企業(yè)職能增多，一些開(kāi)始逐步同核心職能分離出來(lái)。低密度產(chǎn)品逐漸顯示出了對(duì)傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)勢(shì)，并逐步引起使用者的興趣。商務(wù)區(qū)逐步發(fā)展成熟，土地供應(yīng)逐漸減少，使用成本逐漸增高。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的變化開(kāi)始出現(xiàn)，企業(yè)職能增多，一些開(kāi)始逐步同核心職能分離出來(lái)。低密度產(chǎn)品逐漸顯示出了對(duì)傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)勢(shì)，并逐步引起使用者的興趣。四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓?目前代表性項(xiàng)目全部分布在四環(huán)以外地區(qū)，這充分反映了該類物業(yè)郊區(qū)化分布的特性?由于開(kāi)發(fā)區(qū)廉價(jià)的土地和優(yōu)惠政策以及以進(jìn)

7、駐企業(yè)，不少項(xiàng)目集中在開(kāi)發(fā)區(qū)周邊?規(guī)模較大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售周期較長(zhǎng)，近期出現(xiàn)銷售放緩的趨勢(shì)?租售價(jià)格方面，多數(shù)售價(jià)65008000之間，以目前的水平來(lái)看，大多都低于同區(qū)域住宅的價(jià)格?與傳統(tǒng)寫字樓相比，價(jià)格體現(xiàn)出了較大的優(yōu)勢(shì)? 由單體2000平方米的獨(dú)棟到1萬(wàn)平方米左右的總部大廈? 主流面積集中在30005000平方米物業(yè)特征? 多采用出售形式，較少出租租售情況客戶特征價(jià)格時(shí)間規(guī)模位置表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面? 多以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主? 很多是外省市企業(yè)在北京的機(jī)構(gòu)，承擔(dān)區(qū)域管理、銷售和售后服務(wù)的職能? 價(jià)格受區(qū)位和交通條件影響較大? 多出現(xiàn)在2003年前后? 總共約有200萬(wàn)平方米，單個(gè)項(xiàng)目

8、最大規(guī)模130萬(wàn)平方米? 均位于城市的邊緣區(qū)域的主要交通干道沿線? 大部分依托于產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)，以便獲得優(yōu)惠政策和良好市政、商務(wù)配套特征總結(jié)特征總結(jié)特征總結(jié)特征總結(jié)?在國(guó)內(nèi)各城市中在國(guó)內(nèi)各城市中在國(guó)內(nèi)各城市中在國(guó)內(nèi)各城市中，北京辦公類的低密度物業(yè)相對(duì)發(fā)展的北京辦公類的低密度物業(yè)相對(duì)發(fā)展的北京辦公類的低密度物業(yè)相對(duì)發(fā)展的北京辦公類的低密度物業(yè)相對(duì)發(fā)展的較好較好較好較好，有超過(guò)有超過(guò)有超過(guò)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的規(guī)模上市萬(wàn)平方米的規(guī)模上市萬(wàn)平方米的規(guī)模上市萬(wàn)平方米的規(guī)模上市。市場(chǎng)發(fā)展情況市場(chǎng)發(fā)展情況市場(chǎng)發(fā)展情況市場(chǎng)發(fā)展情況 低密度寫字樓的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品特征和價(jià)格優(yōu)勢(shì)的結(jié)合 其目標(biāo)客戶群有限，不能代替?zhèn)?/p>

9、統(tǒng)商務(wù)區(qū)的功能 配套完善、功能齊全的項(xiàng)目銷售較好 低密度寫字樓的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品特征和價(jià)格優(yōu)勢(shì)的結(jié)合 其目標(biāo)客戶群有限，不能代替?zhèn)鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)的功能 配套完善、功能齊全的項(xiàng)目銷售較好四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓低密度寫字樓待定200.86000(預(yù)計(jì))南六環(huán)北京聯(lián)東投資集團(tuán)北京U谷總部國(guó)際嘉捷非中心國(guó)際企業(yè)大道總部基地ABP項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱北京天香生物科技投資公司嘉捷美錦科技發(fā)展有限公司北京中弘投資有限公司北京經(jīng)開(kāi)投資有限公司英國(guó)道豐集團(tuán)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商開(kāi)

10、發(fā)商開(kāi)發(fā)商西南四環(huán)亦莊東五環(huán)外亦莊西南四環(huán)地址地址地址地址68006980850076007650價(jià)格價(jià)格價(jià)格價(jià)格（元元元元/平米平米平米平米）1.51.10.90.771.59容積率容積率容積率容積率228.44511130規(guī)模規(guī)模規(guī)模規(guī)模（萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米）2006200520062004首期2003入住時(shí)入住時(shí)入住時(shí)入住時(shí)間間間間?北京典型項(xiàng)目情況四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司配配配配套套套套設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)施施施施其他其他其他其他設(shè)施設(shè)施設(shè)施設(shè)施安全安全安全安全系統(tǒng)系統(tǒng)系統(tǒng)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)通訊通訊通訊通訊空調(diào)空調(diào)空調(diào)空調(diào)BAS電梯電

11、梯電梯電梯多數(shù)配備一定的生活設(shè)施，例如供安裝廚房和茶水間的上下水等獨(dú)棟一般為可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，還有項(xiàng)目安裝了類似別墅項(xiàng)目的窗磁系統(tǒng)和紅外線報(bào)警系統(tǒng)，園區(qū)內(nèi)有24小時(shí)保安單體聯(lián)合體都安裝了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，樓內(nèi)配備24小時(shí)保安值班所有項(xiàng)目均有寬帶接入，目前開(kāi)始逐步采用無(wú)線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)多數(shù)配有中央空調(diào)系統(tǒng)，單體聯(lián)合體建筑的空調(diào)基本同普通寫字樓相同獨(dú)棟較少有配備樓宇智能控制系統(tǒng)單體聯(lián)合體建筑配備樓宇智能控制系統(tǒng)雖然層數(shù)低，但大部分項(xiàng)目配備有電梯獨(dú)棟多數(shù)為毛坯交房狀態(tài)單體聯(lián)合體提供公共區(qū)的裝修和內(nèi)部簡(jiǎn)單裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)小型獨(dú)棟建筑的項(xiàng)目均沒(méi)有獨(dú)立大堂單體聯(lián)合體都設(shè)有大堂，面積在200600平方米不等，層高也不

12、相同公共空間一般多為3米左右（凈高），少數(shù)提供雙層的增高供自行分割層高建筑地上部分一般在6層以下，多為34層層數(shù)項(xiàng)目建筑高度在20米以下，多在15米左右高度現(xiàn)代風(fēng)格，多采用玻璃幕墻和硬制外墻外立面獨(dú)棟（面積20005000平方米）和單體聯(lián)合體（600010000平方米）建筑形式產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品品品形形形形態(tài)態(tài)態(tài)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面表現(xiàn)方面多數(shù)在8001000平方米左右，少數(shù)達(dá)到2000平方米特征總結(jié)特征總結(jié)特征總結(jié)特征總結(jié)產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司案例舉例案例舉例案例舉例案例舉例四川首信實(shí)業(yè)有限公司四

13、川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司區(qū)域產(chǎn)品特征總結(jié)區(qū)域產(chǎn)品特征總結(jié)區(qū)域產(chǎn)品特征總結(jié)區(qū)域產(chǎn)品特征總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽菑臉怯钚蜗笊蟻?lái)看，都具有一定的標(biāo)識(shí)，寫字樓在綜合物業(yè)群中的位置均比較

14、突出；目前大部分寫字樓從成本角度出發(fā)，使用的立面材料檔次不高，耐久性較差；由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，區(qū)域?qū)懽謽钦w感覺(jué)標(biāo)識(shí)性不夠，形象不夠突出。外觀外觀外觀外觀標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)計(jì)方正、實(shí)用是市場(chǎng)認(rèn)可度較高的物業(yè)的共同特征。從設(shè)備設(shè)施上來(lái)看，區(qū)域?qū)懽謽桥渲靡话悖緷M足普通乙級(jí)寫字樓對(duì)于硬件方面的要求。其它產(chǎn)品方面其它產(chǎn)品方面其它產(chǎn)品方面其它產(chǎn)品方面區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品與成熟城市優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的水平相比尚有一定的差距，但整體水平有逐步提高的趨勢(shì)；研究表明，新項(xiàng)目如果在樓宇外觀、設(shè)計(jì)和規(guī)劃、材料和技術(shù)、內(nèi)部格局以及設(shè)備方面有所突破，是提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力的重要條件?？偨Y(jié)總結(jié)總結(jié)總結(jié)四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司

15、四川首信實(shí)業(yè)有限公司四川首信實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型物業(yè)類型立面形象簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，810層的多層的現(xiàn)代化辦公樓每棟建筑規(guī)模在4000平方米左右，由連接性結(jié)構(gòu)的建筑相連單層面積600-800平米左右；凈高不低于2.9米（含網(wǎng)絡(luò)地板），進(jìn)深不超過(guò)10米，以取得較好的采光利用“小整層”的概念吸引一些規(guī)模適中，但希望能夠有整層辦公的中型企業(yè)；可以利用連接部分和寫字樓的首層安排部分配套商業(yè)立面形象簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，810層的多層的現(xiàn)代化辦公樓每棟建筑規(guī)模在4000平方米左右，由連接性結(jié)構(gòu)的建筑相連單層面積600-800平米左右；凈高不低于2.9米（含網(wǎng)絡(luò)地板），進(jìn)深不超過(guò)10米，以取得較好的采光利用

16、“小整層”的概念吸引一些規(guī)模適中，但希望能夠有整層辦公的中型企業(yè)；可以利用連接部分和寫字樓的首層安排部分配套商業(yè)每批5-6棟，每棟600-800平米；獨(dú)棟辦公樓多為4建筑，少量大單體建筑為6層產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)滿足別墅辦公的要求樓層內(nèi)部采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，但預(yù)留洗手間和茶水間甚至廚房上小下水位置客戶可根據(jù)自身要求任意分割針對(duì)區(qū)域氛圍發(fā)展之后的一些發(fā)展中的中型企業(yè)和國(guó)有大型企業(yè)每批5-6棟，每棟600-800平米；獨(dú)棟辦公樓多為4建筑，少量大單體建筑為6層產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)滿足別墅辦公的要求樓層內(nèi)部采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，但預(yù)留洗手間和茶水間甚至廚房上小下水位置客戶可根據(jù)自身要求任意分割針對(duì)區(qū)域氛圍發(fā)展之后的一些發(fā)展中的中型企業(yè)和國(guó)有大型企業(yè)多層寫字樓多層寫字樓多層寫字樓多層寫字樓獨(dú)棟寫字樓獨(dú)棟寫字樓獨(dú)棟寫字樓獨(dú)棟寫字樓*中等規(guī)模的高檔寫字樓，總面積6萬(wàn)平方米在位置上處于整體項(xiàng)目的代表位置，具有地標(biāo)性單層面積2000平方米外立面、材料、配套設(shè)備均采用甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)*中等規(guī)模的高檔寫字樓，總面積6萬(wàn)平方米在位置上處于整體項(xiàng)目的代表位置，具有地標(biāo)性單層面積2000平方米外立面、材料、配套設(shè)備均采用甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)持有寫字樓持