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1、江蘇XXX財富廣場工程營銷籌劃方案市場篇一、市場調(diào)查與市場時機分析1. 市場調(diào)查分析1 宿遷房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1-1、宿遷全市經(jīng)濟近年來迅猛開展，為房地產(chǎn)業(yè)的開展帶來了一個成熟的時機。2005年宿遷市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產(chǎn)業(yè)已成為宿遷市地方財政收入的重要來源，在經(jīng)濟建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。1-2、當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。全市住宅均價2005年到達1450元/，其中市區(qū)住宅均價為1786元/，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。1-3、自2

2、001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟適用房建設(shè)，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設(shè)的健康開展。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標(biāo)，同時引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產(chǎn)業(yè)開展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。1-4、為了高起點、高標(biāo)準(zhǔn)地實施房地產(chǎn)綜合開發(fā)，宿遷市政府積極組織和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連片開發(fā)，鼓勵建設(shè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)，增強小區(qū)配套功能。在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時，為了使居民的居住條件和居住水平實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系列物

3、業(yè)管理規(guī)章制度，全面實施了標(biāo)準(zhǔn)化、法制化管理。 1-5、宿遷房地產(chǎn)業(yè)前景十分看好，開展空間巨大。商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2021年，宿遷市區(qū)城市人口要到達50萬人以上。隨著宿遷城市化進程的不斷加快，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到宿遷地區(qū)。同時隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購置力很大，同時，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向開展。1-6、從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總體大開展的前景之下，這個市場同時也存在

4、著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的開展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認(rèn)清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。分析：宿遷市房地產(chǎn)市場的規(guī)模日趨壯大，這與宿遷建市八年來城市化水平的不斷開展壯大是分不開的。居民生活水平的提高，對商品房需求量的增長，加上政府的大力招商引資，對房地產(chǎn)開發(fā)的假設(shè)干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了房地產(chǎn)市場的開展。同時也出現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、開展增速過快、投資者比例

5、大于自用者比例，也導(dǎo)致了局部商品房空置率過高等現(xiàn)象。2 市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析宿遷市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條河自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認(rèn)同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一局部別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬平方。價

6、格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米面積200多平方米地理位置：宿豫新區(qū) 開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計研究院 江蘇都市建筑設(shè)計宣傳重點：高檔生活開盤時間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米面積200多平方米地理位置：位于宿遷城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)浙江杭州灣投資集團公司子公司建筑設(shè)計：上海同濟大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院宣

7、傳重點：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、效勞等設(shè)施配套齊全，成為購房的首選區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)工程占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。時代廣場概況：總建面35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路 開發(fā)商：宿遷萬興房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計：江蘇建筑科學(xué)研究院宣傳重點：宿遷黃金

8、地段開盤時間：2004年7月開展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯落有致；價格：2200元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)宣傳重點：景觀配套開盤時間：2005年5月金谷 盛世康城概況：多層建筑，配以高檔會所，總建筑面積5.2萬平方容積率：1.20綠化率：38%總戶數(shù)：1057戶車庫建筑面積：3200平方價格：2000元/平方米左右地理位置：黃河北路左側(cè)開發(fā)商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計：浙江省城建設(shè)計研究院 江蘇省徐州十城鄉(xiāng)設(shè)計研究院宣傳重點：高檔開盤時間：2004年浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPING MA

9、LL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價格：8500元/平方米， 5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)宣傳重點：黃金地理位置銷售情況：3月份到達55%開盤時間：2004年8月金鼎名座上海城概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價格：2000多一點元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界 開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)宿遷分公司宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城東大街概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界 宣傳重點：位置，高檔開盤日期：20

10、04年上半年現(xiàn)狀：住宅根本正常入住，商業(yè)經(jīng)營狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)開展的重點，市民對新城區(qū)根本認(rèn)同，以住宅工程為主，市場價格較低。代表性樓盤為華麗萊嘉苑與天星花園。天星花園概況：多層，21幢住宅樓，幼兒園和局部沿街商店價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米地理位置：人民大道和威海路交界 開發(fā)商：宿遷天星房地產(chǎn)開發(fā)宣傳重點：周邊配套及周遍自然環(huán)境開盤時間：04年以前通城山莊概況：建筑以多層為主，配以商業(yè)價格：1600-1800元/平方米 地理位置：青島路右側(cè)開發(fā)商：宿遷市通成房地產(chǎn)開發(fā)宣傳重點：歐洲風(fēng)格目前情況：銷售積壓下的少量套數(shù)

11、開盤時間：較早華麗萊嘉苑概況：11萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；綠化率：35%價格：1650-2000元左右/平方米 地理位置：新區(qū)平安大道左側(cè)開發(fā)商：宿遷路建房地產(chǎn)開發(fā)宣傳重點：建筑設(shè)計造價開盤時間：二期7月份3 工程概況分析工程案名：江蘇XXX財富廣場總建筑面積：38920平方米工程位于幸福中路、黃河路、東大街的交匯處，宿遷市中心，當(dāng)時以宿遷“天價拍得該地，是宿遷公認(rèn)的“地王。工程對面是宿遷也相對關(guān)注的時代廣場，目前已經(jīng)正式營業(yè)，住宅的銷售率接近100%。4 工程SWOT分析 優(yōu)勢本案地處宿遷市中心地域，宿遷市最繁華的商業(yè)街幸福中路以及商業(yè)街東大街鳳凰城

12、之間，左右逢源，是本地人公認(rèn)的商業(yè)好地段，具備了先天上的地利優(yōu)勢；原輕工市場是宿遷公認(rèn)的良好商業(yè)地段，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)同感強，原輕工市場的眾多經(jīng)營戶就是比擬穩(wěn)定的目標(biāo)客戶層，廣闊宿遷市民又是比擬穩(wěn)定的消費客戶層，有利于工程的商業(yè)成熟并將其影響擴大到住宅上面；工程目前已經(jīng)有了一定的招商成果，商業(yè)的成熟帶動住宅的配套成熟；工程的規(guī)模適中，開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計容易操作；工程建成以后必定會成為宿遷市中心的標(biāo)志性建筑，受關(guān)注性強。劣勢宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥Χ鄬颖葦M偏好，而對小高層及高層認(rèn)同感不高，很多工程的小高層及高層的銷售情況一直處于低靡狀態(tài)，這種態(tài)勢也將對本工程的銷售產(chǎn)生一定的影響。由于工程位于宿遷繁華的商業(yè)街，寸土寸

13、金，又是天價地王，但是臨主要商業(yè)街在規(guī)劃上要受到1：1退路的制約，可能會影響地塊的利用率； 周邊的環(huán)境整體來講還是上不了檔次，具體改造的時間都是未知數(shù)，受制于政府，這方面比宿遷新區(qū)的規(guī)劃可能就較落伍；地塊密集、通透性差，人流及車流組織方面規(guī)劃難度較大；由于很多宿遷市民都了解本工程的“天價地王，很多人都在缺乏一定的科學(xué)依據(jù)的前提下對本工程都有了一定的估價；時機宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢還是處于上升通道中，特別是當(dāng)?shù)鼐用駥ι虡I(yè)用房及住宅用房的投資的認(rèn)識和積極性較高；宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無論是消費群體還是投資經(jīng)營群體均有擴大的余地，給予本工程以宏觀環(huán)境上的時機；本

14、工程地塊拍賣的高成交價已經(jīng)使得當(dāng)?shù)厝藢π腋Ｖ新飞虡I(yè)用房及住宅用房的價格預(yù)期已經(jīng)提高，而且加上對面時代廣場的高銷售價及高銷售率對本工程也會產(chǎn)生一定的影響。宿遷當(dāng)?shù)卣畬π「邔?、高層采取支持態(tài)度；競爭宿遷當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘繕O為有限，隨著幾年開發(fā)量的增加，市場供求關(guān)系趨于飽和；宿遷商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷售額還是人均消費能力均處于較低水平，市場供求關(guān)系很容易趨于飽和；工程周邊已經(jīng)有假設(shè)干個工程已經(jīng)銷售完畢或根本完畢，本工程的有效客戶層已經(jīng)被逐漸消化，新增客戶群的培育需要有一定的時間，這對本工程有一定的沖擊性。2. 市場時機分析(1) 市區(qū)商品房市場競爭程度評估分析目前宿遷市區(qū)處于開發(fā)階段的在售或預(yù)售

15、樓盤的總數(shù)量大致有四五十家，其中，處于城東板塊的有六七家，城中板塊的約十三四家，剩下的約二十多家均位于新區(qū)板塊。由于宿遷城市人口基數(shù)及人均消費能力均處于較低的水平，市場的供求關(guān)系已經(jīng)趣于飽和。(2) 工程市場時機分析宿遷市房地產(chǎn)市場整體形勢較好，總體走勢處于上升通道中，特別是宿遷當(dāng)?shù)鼐用駥Ω纳凭幼…h(huán)境要求高，以及對商品房投資的認(rèn)識和積極性也在提高。宿遷市區(qū)作為區(qū)域中心城市的地位正在確立，市區(qū)近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)居民都有意向住入城區(qū)，對城市生活的向往程度較高。宿遷新區(qū)近幾年的開展使得很多人對這一區(qū)域充滿了期待，加上新城區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，包括局部原老城區(qū)的住戶在內(nèi)的許多消費者都產(chǎn)生新區(qū)購房的意向。在這樣的環(huán)境之下，市場給予工程本身很多機遇。(3) 介入市場身份設(shè)定工程介入市場后的最大賣點可以從區(qū)位、品質(zhì)、配套著手，介入市場做“宿遷首席尊貴住宅。二、工程市場定位1 工程市場定位這局