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1、房產(chǎn)工程尚未決算是否能結(jié)轉(zhuǎn)成本問(wèn)：我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位,一期工程基本竣工，已取得了大產(chǎn) 權(quán)證，但目前海未與施工單位進(jìn)行竣工決算,還有部分未付工程款尚未取 得施工單位發(fā)票。事物所審計(jì)時(shí)提出按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則成本不能可靠計(jì)量，不 予結(jié)轉(zhuǎn)成本,但我單位認(rèn)為大部分工程款都已經(jīng)真實(shí)發(fā)生并且已經(jīng)付款， 可以預(yù)估成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入，此問(wèn)題比較迷惑,請(qǐng)給予指教！答：事務(wù)所說(shuō)法 有根據(jù)，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一一收入規(guī)定：“銷售商品收入，應(yīng)在下列條 件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn) 移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系繼續(xù)管理權(quán)，也 沒(méi)有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)經(jīng)濟(jì)

2、利益能夠流入企業(yè)； （4）相關(guān)收入和成本能夠可靠地計(jì)量?！辟F單位工程款只是大部分能夠 準(zhǔn)確計(jì)量，但不符合“相關(guān)收入和成本能夠可靠地計(jì)量”規(guī)定，因此不能 按預(yù)估成本來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入。問(wèn)：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在房屋尚未交付使用之前, 將所收到銷售收入計(jì)入了預(yù)收賬款項(xiàng)目中，將支付工程款及相關(guān)配套和前 期費(fèi)用計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中，這樣會(huì)計(jì)核算是否妥當(dāng)？答：按照房地產(chǎn) 企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：一、企業(yè)取得各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：1 .轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票 結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。2 .代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù), 并

3、已將代建房屋和工程工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí) 現(xiàn)。3 .對(duì)土地和商品房采取分期收款銷售辦法，可按合同規(guī)定收款時(shí)間分 次轉(zhuǎn)入收入。4 .出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為 收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定收款日期已到，租用方未付租金，仍應(yīng)視為經(jīng)營(yíng)收入 實(shí)現(xiàn)。二、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”期末應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法規(guī)定，分配計(jì)入有 關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”。本科 目期末應(yīng)無(wú)余額。三、“開(kāi)發(fā)成本”科目：企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格土地、房屋、配套設(shè)施和待建工程，應(yīng) 及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科 目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”。本

4、科目期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本。四、“經(jīng)營(yíng)成本”科目，月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓，銷 售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“分 期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”需要按月結(jié)轉(zhuǎn)，“經(jīng)營(yíng)收入”?！敖?jīng) 營(yíng)成本”、“開(kāi)發(fā)成本”在具備相應(yīng)條件時(shí)方可結(jié)轉(zhuǎn)。問(wèn):我房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品己竣工，向房管部門(mén)竣工報(bào)備。目前 工程在結(jié)算中，已取得承建方部分土建成本發(fā)票。在這種條件下，我公司 取得售樓收入是繼續(xù)按15%利潤(rùn)率預(yù)繳企業(yè)所得稅，還是將所有預(yù)收帳款 結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入按照依帳征收（收入一相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本一期間費(fèi)用一營(yíng) 業(yè)外收支）申報(bào)？答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)200

5、6131號(hào)文第二條規(guī)定，凡符合文件要求條件之 一，應(yīng)視為完工產(chǎn)品進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn).請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中每個(gè)月末如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？房地產(chǎn)會(huì)計(jì)交稅款是按“預(yù)收帳款”計(jì)算繳納，那么，在未工前提下, 每月是如何結(jié)轉(zhuǎn)成本計(jì)算出“本年利潤(rùn)”？答:房地產(chǎn)企業(yè)按“預(yù)收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營(yíng)業(yè)稅及城建 教育附加，二是企業(yè)所得稅。對(duì)于第一種情況按預(yù)收賬款實(shí)際數(shù)量作為計(jì) 稅依據(jù)進(jìn)行納稅；對(duì)于第二種情況，則按房地產(chǎn)企業(yè)成本利潤(rùn)率進(jìn)行估算 企業(yè)利潤(rùn)，然后按適用所得稅稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。至于本年利潤(rùn)則是按 照實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用之后余額結(jié)轉(zhuǎn)出本年利潤(rùn)。問(wèn)：我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說(shuō)是03年10月開(kāi)發(fā)房子，04年9月 一期工程完

6、工，05年2月二期工程完工，04年1月開(kāi)始預(yù)售，到04年末共取得銷售收入3000萬(wàn)，到04年末，由上開(kāi)發(fā)成本科目余額為2800萬(wàn), 05年銷售收入為2500萬(wàn)，05年本年帳上發(fā)生成本2600萬(wàn)（即05年1月-12月帳上發(fā)生成本2600萬(wàn)），06年全年實(shí)現(xiàn) 銷售收入300萬(wàn)，06年1T2月發(fā)生成本700萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)各年成本應(yīng)如何結(jié) 轉(zhuǎn)，是帳上有多少成本就轉(zhuǎn)多少呢，還是如何結(jié)轉(zhuǎn)。注，整個(gè)小區(qū)總銷 售面積60000平方，總開(kāi)發(fā)成本6100萬(wàn)，預(yù)計(jì)全部售完，可實(shí)現(xiàn)銷售收 入6400萬(wàn)。04年售出3萬(wàn)平方，05年售出2萬(wàn)平方，06年售出3000平 方，還余7000平方未售出。答:我們公司是有多少轉(zhuǎn)多少，不過(guò)

7、我認(rèn)為 應(yīng)該遵循“配比原則”，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)成本應(yīng)為：當(dāng)期銷售面積*預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā) 成本/總銷售面積，到年底或項(xiàng)目完成時(shí)再按實(shí)際開(kāi)發(fā)總成本調(diào)整。答：你們也是按有多少轉(zhuǎn)多少原則結(jié)轉(zhuǎn)呀，那你們當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)認(rèn)可 了嗎，我認(rèn)為和你一致，應(yīng)當(dāng)按配比原則進(jìn)行，英雄所見(jiàn)略同，不過(guò)，我 們當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)可不這樣認(rèn)為，他們也認(rèn)為是有多少轉(zhuǎn)多少。問(wèn):房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)月做了銷售，當(dāng)月要結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎開(kāi)發(fā)成本發(fā)票沒(méi)有到位，審計(jì)價(jià)又沒(méi)有出來(lái)，無(wú)法估算，想在年度結(jié) 轉(zhuǎn)成本，當(dāng)月只做銷售，營(yíng)業(yè)稅按銷售繳納，所得稅不影響，當(dāng)月做了銷 售可以不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎？答:按照收入與成本合理配比要求，當(dāng)期確認(rèn) 收入，應(yīng)在同期結(jié)轉(zhuǎn)成本。你所說(shuō)這種情況，可

8、先將實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)入預(yù)收賬 款，并按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)計(jì)所得稅，待取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算發(fā)票后再轉(zhuǎn)入銷售 收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。并進(jìn)行所得稅清算。問(wèn):房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生當(dāng)期準(zhǔn)予扣除開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn) 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售可售面積和可售面積單位工程成本 確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確 定：可售面積單位工程成本二成本對(duì)象總成本總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本二已實(shí)現(xiàn)銷售可售面積X可售面積單位工程成 本問(wèn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把租金收入計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本對(duì)嗎？那么應(yīng)如何 結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本？答:根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)公司出租房地

9、產(chǎn)時(shí)，計(jì)入投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本或主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在；1.成本構(gòu)成不 可分割性；2.成本與售價(jià)不配比性；3.商品房?jī)r(jià)格不確定性；二、商品房 成本結(jié)轉(zhuǎn)方法；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購(gòu)買商；L 有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房總成本除以開(kāi)；2.有些企業(yè)通過(guò)確定系 數(shù)方法，根據(jù)總成本按樓層；3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益驅(qū)使，隨 意確定；當(dāng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在商品房竣工驗(yàn)收 辦理決算后把

10、歸集開(kāi)發(fā)成本按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商 品房銷售以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。商品房成本結(jié)轉(zhuǎn) 既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點(diǎn)：1 .成本構(gòu)成不可分割性。商品房開(kāi)發(fā)從決策立項(xiàng)到房屋交付使用，成 本歸集分配大致分兩個(gè)階段。第一階段從立項(xiàng)、土地址用、拆遷安置、工 程勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前各項(xiàng)稅費(fèi)都是以開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目歸集，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標(biāo)準(zhǔn)分配，這一階段 成本通常稱為前期開(kāi)發(fā)成本。第二階段從建筑施工招標(biāo)或發(fā)包開(kāi)始到工程 竣工驗(yàn)收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國(guó)家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事工 程施工，這就需要將建設(shè)工程

11、招標(biāo)或發(fā)包出去，所以第二階段開(kāi)發(fā)成本也 稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分?jǐn)偳捌陂_(kāi)發(fā)成本 和第二階段建筑安裝成本，就構(gòu)成了商品房直接開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)然在整個(gè)開(kāi) 發(fā)期間還會(huì)發(fā)生人員工資、辦公費(fèi)、籌資費(fèi)等間接開(kāi)發(fā)成本，也要按適當(dāng) 標(biāo)準(zhǔn)分配到建設(shè)工程中去。但不論是直接開(kāi)發(fā)成本，還是間接開(kāi)發(fā)成本， 都無(wú)法按樓層或戶型來(lái)確定成本。2 .成本與售價(jià)不配比性。一般商品售價(jià)總是圍繞成本上下波z為，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體，成本載體是整個(gè)建設(shè) 工程，但銷售時(shí)是按樓層或戶型為單位。從單個(gè)樓層或戶型看，售價(jià)明顯 不與成本配比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低, 高層建筑施工

12、成本高，這是建筑施工特點(diǎn)所決定。但銷售時(shí)，底層售價(jià)反 而高于高層。如果開(kāi)發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向 不同，其售價(jià)相差很大。3 .商品房?jī)r(jià)格不確定性。商品房建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同。 不過(guò)，一般建設(shè)工程是根據(jù)“買主”要求建造，工程竣工驗(yàn)收并辦理決算 后，收入即可實(shí)現(xiàn)。至于款項(xiàng)能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品 房竣工驗(yàn)收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價(jià)格，只有與“買主” 簽訂購(gòu)銷合同后銷售才能成立。二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)方法財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購(gòu)買商品房作為獨(dú)立產(chǎn) 品按時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)和進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨(dú)立 產(chǎn)品作為計(jì)量單

13、位結(jié)轉(zhuǎn)。所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開(kāi)發(fā)與銷 售這一特殊業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無(wú)序狀況，歸納起 來(lái)大致有三種情況。1 .有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房總成本除以開(kāi)發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本 就是本期銷售成本。由于商品房售價(jià)受樓層、朝向因素影響，售房?jī)r(jià)格差 異很大，采用上述分?jǐn)偡椒?，?jì)算出經(jīng)營(yíng)成果會(huì)嚴(yán)重失真。2 .有些企業(yè)通過(guò)確定系數(shù)方法，根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計(jì)算出 各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計(jì)算出平方米建筑面積成本，進(jìn) 而計(jì)算每個(gè)戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)依據(jù)尚無(wú)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，全 憑人為估算，其次對(duì)于朝向不同

14、樓層，售價(jià)差異也大，所以提供財(cái)務(wù)信息 也會(huì)失真。3 .還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益驅(qū)使，隨意確定成本售價(jià)比率進(jìn)行 成本結(jié)轉(zhuǎn)。采用比率也不盡相同，有采用成本與實(shí)際售價(jià)比率，有采用成 本與計(jì)劃售價(jià)比率。對(duì)于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒(méi)有一個(gè)公允、合理、科學(xué)法則約束， 其結(jié)果不是侵害國(guó)家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人利益。當(dāng)開(kāi)發(fā)商品房達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、 樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，為了解決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn) 錯(cuò)位這一特殊問(wèn)題，有必要引進(jìn)這個(gè)價(jià)格作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，求得一個(gè)計(jì) 劃銷售成本率（即：實(shí)際開(kāi)發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總額）來(lái)進(jìn)行商品房成本 結(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，還可以分為

15、實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本 率結(jié)轉(zhuǎn)法。實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本 率得出當(dāng)期銷售成本，季末再按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率減去季度前 兩個(gè)月已轉(zhuǎn)銷售成本等于季本銷售成本方法調(diào)整。具體操作程序是：分類 明細(xì)賬應(yīng)按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理工程決算商品房設(shè)置賬 戶，商品明細(xì)賬應(yīng)在分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上再按計(jì)劃價(jià)格相同商品房房分類設(shè) 戶，價(jià)格不同分別設(shè)置，季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)，即按分類明 細(xì)賬記載當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷 售欄只登記數(shù)量。待季本將未銷售房面積計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得 出月末留存成本，用倒擠方法結(jié)轉(zhuǎn)出

16、銷售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以簡(jiǎn)化上作量。 缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)折扣影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，并且不能及時(shí)、準(zhǔn) 確提供較詳細(xì)成本資料。計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行成 本結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按 樓、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出平方米建筑面積成本。因此可 以按單元設(shè)置賬戶，也可以把平方米建筑面積成本相同商品房歸類記入同9/10一賬戶。銷售后，按單元設(shè)置賬戶企仆直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)。按平方米建筑 面積成本歸類設(shè)戶，可按銷售面積乘以平方米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法雖然結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠 及時(shí)，并將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)。# / 10