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1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理， 降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動， 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本， 必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1 、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2 、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3 、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)

2、讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4 、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)目：1 、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2 、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明

3、、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4 、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5 、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6 、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出： 構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本， 相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工

4、成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用， 以及為銷售、 出租、 轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用， 也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支， 與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切， 如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期， 將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧， 不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。 同時， 將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品

5、成本， 不但要增加核算的工作量， 也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 因此，現(xiàn)行會計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本， 也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。 其一般程序是：1 、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由于開發(fā)規(guī)模的不同， 房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。 對于小規(guī)模的開發(fā)， 如單幢或幾幢房屋

6、的開發(fā)， 這個問題比較容易解決， 可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象， 設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)（臺以單幢為單位）， 因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课荩@樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位， 因?yàn)橐粋€小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間， 而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的， 這樣做勢必使成本核算資料滯后， 失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為： 應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)， 對

7、大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊， 便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算， 充分發(fā)揮成本核算的 作用。（ 1） 在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用， 直接計(jì)入各成本核算對象， 即借記 “開發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（ 2） 為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用， 可先歸集在 “開發(fā)間接費(fèi) ”賬戶， 即借記 “開 發(fā)間接費(fèi) ”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（ 3） 將 “開發(fā)間接費(fèi) ”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)， 按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對象，即借記 “開發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記 “開發(fā)間接費(fèi) ”賬戶。通過上述程序， 將應(yīng)計(jì)人各成本核算對象的開發(fā)費(fèi)

8、用， 歸集在 “開發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2 、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)， 便于分析研究降低成本的途徑。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定， “開發(fā)成本 ”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下， 根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：（ 1） “4301開發(fā)成本 ”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、 房屋、 配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)

9、過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 本賬戶借方登記企業(yè)在土地、 房屋、 配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如 “土地開發(fā) ” 、 “房屋開發(fā) ”、 “配套設(shè)施開發(fā)”和 “代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。（ 2） “4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)

10、生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定， 間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用， 直接計(jì)入當(dāng)期損益， 本文認(rèn)為，這樣處理，對部分費(fèi)用來說，有悖于會計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。 比如， 為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用， 這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、 受益對象明確， 如果在受益對象實(shí)現(xiàn)銷售之前， 就將其列入損益類科目進(jìn)行核算， 勢必會形成虛假的財(cái)務(wù)成果， 不能客觀地反映 企業(yè)的實(shí)際經(jīng)

11、營情況。3 、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。 并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 “開發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶， 即 借記 開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記 開發(fā)成本”賬戶。4 、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記經(jīng)營成本”、分期收款開發(fā)產(chǎn)品"、出租開發(fā)產(chǎn)品"、周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記開發(fā)產(chǎn) 品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決 策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支

12、付，比較實(shí)際， 不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開 發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個問題， 本文以為完全可以通過預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企

13、業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四條、第六條、第八條、第九條，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā) 200631號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？1 、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅 成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)

14、?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本 =成本對象總成本+總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本。2 、至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國稅發(fā)200189號），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開

15、發(fā)、集成電 路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入 8%勺比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。3國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行 房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報(bào)廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，