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1、莘閔項(xiàng)目市場(chǎng)定位提報(bào)莘閔項(xiàng)目市場(chǎng)定位提報(bào)DATE-2007-4-6DATE-2007-4-61提報(bào)思路提報(bào)思路提報(bào)思路提報(bào)思路莘閔別墅區(qū)莘閔別墅區(qū)基礎(chǔ)配套基礎(chǔ)配套交通瓶頸交通瓶頸9070政策政策1.2容積率容積率公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品沖沖突突價(jià)值突破價(jià)值突破尋找我們的尋找我們的藍(lán)海藍(lán)海2私營(yíng)業(yè)主、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主；2022/10/302022/10/3030 October 2022Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)總結(jié)莘閔依舊是經(jīng)濟(jì)型別墅為主的板塊，但未來(lái)也將隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化向公寓產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。2022

2、/10/302022/10/3030 October 20222022/10/302022/10/302022/10/3010/30/2022 8:42:37 PM12、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。莘閔依舊是經(jīng)濟(jì)型別墅為主的板塊，但未來(lái)也將隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化向公寓產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。隨著板塊內(nèi)主要競(jìng)案同潤(rùn)加州去化完畢，近期內(nèi)無(wú)大量后續(xù)案源。MOMODA POWERPOINT結(jié)論7：項(xiàng)目品牌地位的確立，能夠有效規(guī)避單一化產(chǎn)品，小眾市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。離市區(qū)的直線距離不能太遠(yuǎn)，方便子女看望尋找我們的藍(lán)海藍(lán)海的方向?qū)ふ椅覀兊乃{(lán)海藍(lán)海的方向確定符合本項(xiàng)目的產(chǎn)品線組合確定符合本項(xiàng)目的產(chǎn)品線

3、組合解剖本項(xiàng)目的主力客源，沖破市場(chǎng)瓶頸解剖本項(xiàng)目的主力客源，沖破市場(chǎng)瓶頸3項(xiàng)目市場(chǎng)研判項(xiàng)目市場(chǎng)研判(項(xiàng)目位項(xiàng)目位置）置）九亭莘莊顓橋本案4項(xiàng)目市場(chǎng)研判項(xiàng)目市場(chǎng)研判交通交通配套配套交通：兩條區(qū)域 級(jí)道路通向市級(jí)主干道。地面交通極易受阻。配套：可以得到莘莊地區(qū)的商業(yè)配套支撐，但距離較遠(yuǎn)。小環(huán)境內(nèi)配套缺失。5項(xiàng)目市場(chǎng)研判項(xiàng)目市場(chǎng)研判競(jìng)品區(qū)域市場(chǎng)的確定競(jìng)品區(qū)域市場(chǎng)的確定九亭區(qū)域莘莊區(qū)域顓橋區(qū)域公寓產(chǎn)品均價(jià)：均價(jià)：5500550060006000元元/平方米平方米別墅產(chǎn)品均價(jià)：均價(jià)：75007500元元/平方米平方米均價(jià)：9000元/平方米開發(fā)已趨成熟為區(qū)域中心均價(jià)：6000元/平方米地理位置相近地鐵優(yōu)

4、勢(shì)帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展均價(jià)：8500元/平方米新興經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)域6問(wèn)：老年人對(duì)銀發(fā)公寓產(chǎn)品有需求嗎？南北通風(fēng)確定符合本項(xiàng)目的產(chǎn)品線組合結(jié)論3：老年人對(duì)置屋的需求將會(huì)成為上海未來(lái)幾年社會(huì)繁衍發(fā)展的趨勢(shì)MOMODA POWERPOINT15、楚塞三湘接，荊門九派通。項(xiàng)目市場(chǎng)研判(項(xiàng)目位置）2022/10/302022/10/302022/10/302022/10/3013、乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。但區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品價(jià)格偏低，較同質(zhì)市場(chǎng)九亭板塊沒有優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，后續(xù)的供應(yīng)量隨著低容積率地塊推出的減少，未來(lái)區(qū)域內(nèi)正向公寓市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將會(huì)大大增加，但不會(huì)對(duì)本案造成短期的影響。高品質(zhì)的樓盤、完善的

5、區(qū)域配套結(jié)論：對(duì)上班族區(qū)域的交通支撐較差12、故人江海別，幾度隔山川。項(xiàng)目市場(chǎng)研判(項(xiàng)目位置）項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型價(jià)格（元/m2)麗水馨庭聯(lián)排8500雙拼7500意境雅苑聯(lián)排8100達(dá)安圣芭芭聯(lián)排9500欣綠名苑聯(lián)排8400同潤(rùn)加州疊加、聯(lián)排花園洋房89006500萬(wàn)科白馬花園洋房6200聯(lián)排（預(yù)定）9000項(xiàng)目市場(chǎng)研判項(xiàng)目市場(chǎng)研判區(qū)域市場(chǎng)掃視區(qū)域市場(chǎng)掃視7區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn) 傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品市場(chǎng)，公寓類產(chǎn)品供應(yīng)所占市場(chǎng)份額較少，公寓產(chǎn)品認(rèn)知度較低。供應(yīng)比例8項(xiàng)目名稱總量去化量已推出量剩余量經(jīng)濟(jì)型別墅麗水華庭2200004227546856177725達(dá)安圣芭芭1700004370653

6、026126294欣綠花園100000539917069346009麗水馨庭2600001241032375247590白馬花園1500004670153210103299意境雅苑57000159263330841074總計(jì)957000215009289468741991花園洋房白馬花園1768301773023952159100公寓（5層公寓）同潤(rùn)加州110000808019066529199區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)情況后續(xù)供應(yīng)情況我們認(rèn)為，后續(xù)的供應(yīng)量隨著低容積率地塊推出的減少，未來(lái)區(qū)域內(nèi)正向公寓市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將會(huì)大大增加，但不會(huì)對(duì)本案造成短期的影響。單位：平

7、方米9莘閔別墅板塊顓橋別墅板塊莘閔別墅累計(jì)供求比：0.915顓橋別墅累計(jì)供求比：0.981成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，但價(jià)格難以有較大上升區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型別墅（絕對(duì)主角）經(jīng)濟(jì)型別墅（絕對(duì)主角）10總供應(yīng)量低價(jià)格與九亭區(qū)域相比沒有優(yōu)勢(shì)。公寓產(chǎn)品平均每月去化1500平方米，走勢(shì)平穩(wěn)，但成交相對(duì)比例較低。莘閔區(qū)域九亭區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)公寓產(chǎn)品（向別墅靠攏）公寓產(chǎn)品（向別墅靠攏）11區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)花園洋房（孤掌難鳴）花園洋房（孤掌難鳴）花園洋房得到一定市場(chǎng)支撐?？偣?yīng)量較少，難以形成一定的市場(chǎng)規(guī)模。市場(chǎng)表現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)過(guò)于明顯。12莘閔依舊是經(jīng)濟(jì)型別

8、墅為主的板塊，但未來(lái)也將隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化向公寓產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)型別墅于板塊內(nèi)表現(xiàn)較為良好，同質(zhì)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)。但后續(xù)供應(yīng)量偏大，市場(chǎng)還存在一定風(fēng)險(xiǎn)。公寓產(chǎn)品供應(yīng)量較低，市場(chǎng)仍未成熟。隨著板塊內(nèi)主要競(jìng)案同潤(rùn)加州去化完畢，近期內(nèi)無(wú)大量后續(xù)案源。但區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品價(jià)格偏低，較同質(zhì)市場(chǎng)九亭板塊沒有優(yōu)勢(shì)?；▓@洋房產(chǎn)品也只有萬(wàn)科白馬一個(gè)主要競(jìng)案。同時(shí)由于推出量較少，難以反應(yīng)市場(chǎng)接受程度。但其價(jià)格偏低，產(chǎn)品力表現(xiàn)不佳。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)總結(jié)總結(jié)13區(qū)域市場(chǎng)客源分析區(qū)域市場(chǎng)客源分析類別類別目前目前別別墅客源特征墅客源特征目前公寓客源特征區(qū)域特征是閔行、松江本地客源：約占55%其他區(qū)域客源：101

9、2部分外地暫住客源（外地客源主要為周邊莘莊建材市場(chǎng)等市場(chǎng)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主）：25外地投資客：8左右以閔行、徐匯等區(qū)域客源為主。松江新橋等區(qū)域的本地客源較少。職業(yè)特征私營(yíng)業(yè)主、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主；合資企業(yè)、國(guó)企為輔較為分散職務(wù)特征企業(yè)負(fù)責(zé)人和公司中高層主管是購(gòu)買的主力，占到65%以上；還有部分專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)、海歸等客戶購(gòu)買工薪階層為主要職務(wù)特征。年齡特征35-50歲是購(gòu)買的主力軍，占到7成以上主力集中于25-45歲年齡段。家庭形式購(gòu)買為主。購(gòu)買用途自住客為主，目前入住率較低投資客（約8%）自住為主。14項(xiàng)目市場(chǎng)研判項(xiàng)目市場(chǎng)研判SWOTSWOT分析分析SWTO成熟別墅板塊市場(chǎng)閔行、徐匯區(qū)域購(gòu)買力

10、較強(qiáng)大社區(qū)環(huán)境較好道路交通不利于區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展配套設(shè)施未能及時(shí)跟上別墅產(chǎn)品價(jià)格仍有上升空間公寓產(chǎn)品與莘莊及銀都路區(qū)域相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)較大公寓產(chǎn)品起步較晚，市場(chǎng)認(rèn)知度較低與九亭區(qū)域市場(chǎng)相比機(jī)會(huì)價(jià)值較低15區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值點(diǎn)分析區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值點(diǎn)分析成熟別墅區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)莘莊公寓市場(chǎng)莘莊公寓市場(chǎng)顓橋別墅市場(chǎng)顓橋別墅市場(chǎng)九亭公寓市場(chǎng)九亭公寓市場(chǎng)16沖突沖突（項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析（項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析1.21.2容積率）容積率）地塊總面積（m2）容積率建筑總面積建筑面積（m2）出讓年限限制條件1970001.223.64住宅/85%20.1商業(yè)/15%3.54住宅70年商業(yè)40年74%90平米以下26 90平米以上 9

11、0平米以下普通公寓（148740m2）舒適產(chǎn)品線（52260m2）85%7485%74=63%63%85%2685%26=22%22%90平米以上以下住宅：住宅：住宅：住宅：商業(yè)：商業(yè)：商業(yè)：商業(yè)：15%15%（35400m2）17沖突沖突沖突沖突（市場(chǎng)（市場(chǎng)（市場(chǎng)（市場(chǎng)VSVSVSVS產(chǎn)品）產(chǎn)品）產(chǎn)品）產(chǎn)品）90m2以下公寓產(chǎn)品有機(jī)會(huì)嗎？市場(chǎng)如何確立、客源在哪里？創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益造項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益造項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益造項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造項(xiàng)目的造項(xiàng)目的造項(xiàng)目的造項(xiàng)目的“銷售業(yè)績(jī)銷售業(yè)績(jī)銷售業(yè)績(jī)銷售業(yè)績(jī)”樹樹樹樹立項(xiàng)目品牌立項(xiàng)目品牌立項(xiàng)目品牌立項(xiàng)目品牌產(chǎn)品線怎樣設(shè)計(jì)？產(chǎn)品線怎樣設(shè)

12、計(jì)？18價(jià)值突圍（尋找產(chǎn)品線機(jī)會(huì)點(diǎn)）價(jià)值突圍（尋找產(chǎn)品線機(jī)會(huì)點(diǎn)）小高層公寓小高層公寓=1.2聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅0.5-0.7雙拼別墅雙拼別墅0.35-0.5疊加別墅疊加別墅0.7-0.9獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅=0.3獨(dú)院住宅獨(dú)院住宅0.4-0.5 花園洋房花園洋房0.7-1.0單位建筑面積的價(jià)值增大，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)單位建筑面積的價(jià)值增大，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)多層公寓多層公寓09-1.2別墅市場(chǎng)向公寓市場(chǎng)過(guò)度別墅市場(chǎng)向公寓市場(chǎng)過(guò)度別墅市場(chǎng)向公寓市場(chǎng)過(guò)度別墅市場(chǎng)向公寓市場(chǎng)過(guò)度u按照項(xiàng)目1.2的容積率限定，本案可能的產(chǎn)品線組合方式為 純多層純多層、小高層聯(lián)排小高層聯(lián)排、小高層花園洋房小高層花園洋房19區(qū)域競(jìng)品價(jià)格區(qū)域

13、競(jìng)品價(jià)格區(qū)域競(jìng)品價(jià)格區(qū)域競(jìng)品價(jià)格小高層聯(lián)排小高層聯(lián)排利潤(rùn)效益利潤(rùn)效益利潤(rùn)效益利潤(rùn)效益優(yōu)先原則優(yōu)先原則優(yōu)先原則優(yōu)先原則純多層純多層純多層純多層結(jié)論結(jié)論結(jié)論結(jié)論1 1 1 1：花園洋房均價(jià)（元/m2)雙復(fù)式均價(jià)（元/m2)聯(lián)列均價(jià)（元/m2)獨(dú)棟花園均價(jià)（元/m2)萬(wàn)科白馬61659000（報(bào)價(jià)）晶苑四季12562欣綠79047879達(dá)安圣芭芭花園9347麗水馨庭67277549同潤(rùn)加州67438032VSVSVSVS20價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算比較比較產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)花園洋房花園洋房（0.90.9）聯(lián)體（聯(lián)體（0.80.8）公寓（公寓（1.31.3）累計(jì)銷售額累計(jì)銷售額單價(jià)單價(jià)6500650085008

14、50055005500方案一建筑面積（萬(wàn)m2)10.35.226銷售金額(萬(wàn)元）6695044421111371111371方案二建筑面積5.22614.874銷售金額(萬(wàn)元）4442181807126228126228結(jié)論結(jié)論：方案一和方案二的銷售差額1.4857億元21市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)市場(chǎng)突圍突圍突圍突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍（開辟新的公寓市場(chǎng)）（開辟新的公寓市場(chǎng)）（開辟新的公寓市場(chǎng)）（開辟新的公寓市場(chǎng)）典型的別墅市場(chǎng)典型的別墅市場(chǎng)典型的別墅市場(chǎng)典型的別墅市場(chǎng)機(jī)能配套：機(jī)能配套：機(jī)能配套：機(jī)能配套：5 5分鐘范圍的生活配分鐘范圍的生活配分鐘范圍的生活配分鐘范圍的生活配套較弱套較弱套較

15、弱套較弱，（中大型超市、銀行、郵（中大型超市、銀行、郵局、餐飲局、餐飲）交通、出行：大公交弱交通、出行：大公交弱交通、出行：大公交弱交通、出行：大公交弱，（滬莘（滬莘線、小區(qū)班車）線、小區(qū)班車）成熟的公寓市場(chǎng)成熟的公寓市場(chǎng)成熟的公寓市場(chǎng)成熟的公寓市場(chǎng)完善5分鐘范圍內(nèi)的生活配套機(jī)能解決交通、出行90m2以下戶型的客源市場(chǎng)22動(dòng)遷戶動(dòng)遷戶動(dòng)遷戶動(dòng)遷戶90m2以下戶型的客源市場(chǎng)銀發(fā)公寓銀發(fā)公寓銀發(fā)公寓銀發(fā)公寓白領(lǐng)公寓白領(lǐng)公寓白領(lǐng)公寓白領(lǐng)公寓路面交通：早、晚高峰時(shí)段出行擁堵路面交通：早、晚高峰時(shí)段出行擁堵軌道交通：無(wú)軌道交通：無(wú)直線距離：莘莊直線距離：莘莊 7 KM 7 KM結(jié)論：結(jié)論：結(jié)論：結(jié)論：對(duì)

16、上班族區(qū)域的交通支撐較差對(duì)上班族區(qū)域的交通支撐較差23價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍（銀發(fā)公寓市場(chǎng)分析（銀發(fā)公寓市場(chǎng)分析（銀發(fā)公寓市場(chǎng)分析（銀發(fā)公寓市場(chǎng)分析老齡化人口結(jié)構(gòu)）老齡化人口結(jié)構(gòu)）老齡化人口結(jié)構(gòu)）老齡化人口結(jié)構(gòu)）年齡段60-70歲（人）2000年12604002010年17441002015年2669500結(jié)論結(jié)論結(jié)論結(jié)論2 2 2 2：根據(jù)人口普查的數(shù)據(jù)，上海已經(jīng)是一個(gè)老齡化結(jié)構(gòu)的城市。：根據(jù)人口普查的數(shù)據(jù)，上海已經(jīng)是一個(gè)老齡化結(jié)構(gòu)的城市。：根據(jù)人口普查的數(shù)據(jù)，上海已經(jīng)是一個(gè)老齡化結(jié)構(gòu)的城市。：根據(jù)人口普查的數(shù)據(jù)，上海已經(jīng)是一個(gè)老齡化結(jié)構(gòu)的城市。一、老齡化人口數(shù)量大；一、老齡化人口數(shù)量大；一、老齡化人口數(shù)量大；一、老齡化人口數(shù)量大；二、老齡化趨勢(shì)明顯。二、老齡化趨勢(shì)明顯。二、老齡化趨勢(shì)明顯。二、老齡化趨勢(shì)明顯。問(wèn)：?jiǎn)枺簡(jiǎn)枺簡(jiǎn)枺豪夏耆死夏耆死夏耆死夏耆藢?duì)銀發(fā)公寓產(chǎn)品有需求嗎對(duì)銀發(fā)公寓產(chǎn)品有需求嗎？未未來(lái)來(lái)5 50 0年年24價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍價(jià)值突圍（銀發(fā)公寓市場(chǎng)需求分析）（銀發(fā)公寓市場(chǎng)需求分析）（銀發(fā)公寓市場(chǎng)需求分析）（銀發(fā)公寓市場(chǎng)需求分析）主力消費(fèi)客層：主力消費(fèi)客層