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1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制要點(diǎn)及技巧（二）討論說(shuō)明，房地產(chǎn)工程初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為2535%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)省工程造價(jià)的可能性?xún)H為510%，這說(shuō)明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)掌握是建安工程費(fèi)掌握的關(guān)鍵。1、內(nèi)部成立特地的工程設(shè)計(jì)治理部門(mén)，制定具體的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)展審核；對(duì)工程工程的構(gòu)造形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)展全面的評(píng)估和審核。1） 通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；2） 根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)掌握初步設(shè)計(jì)；3） 通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；4）

2、加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)：由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)本錢(qián)掌握意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，鋪張極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)展經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)?。┝P（超支）。3、樂(lè)觀實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)掌握。4、盡量避開(kāi)設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的本錢(qián)增加。三、招標(biāo)階段的本錢(qián)掌握：通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公正競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。四、施工階段的本錢(qián)掌握：1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更治理，安排施工全過(guò)

3、程的材料和質(zhì)量。2、自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和選購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證構(gòu)造安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供給充分、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，到達(dá)肯定的開(kāi)發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采納自行招投標(biāo)選購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)選購(gòu)。3、處理好質(zhì)量與本錢(qián)的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，討論目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。4、保證工程進(jìn)度。第四局部 根底設(shè)施建立費(fèi)建立單位應(yīng)主動(dòng)為各專(zhuān)業(yè)部門(mén)供應(yīng)技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。第五局部 治理費(fèi)用依據(jù)目前公司的實(shí)際狀況，在投資估算和本錢(qián)掌握體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、治理開(kāi)發(fā)工程發(fā)生的工

4、資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入治理費(fèi)用。治理費(fèi)用掌握的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建立的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位治理費(fèi)用水平。一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，削減人員冗積狀況消失。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其本錢(qián)效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的根底上，將公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)治理費(fèi)用明確出來(lái)，并根據(jù)工程進(jìn)展科學(xué)的分?jǐn)?。三、由于目前房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售、物業(yè)治理等均有專(zhuān)業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話(huà)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的局部業(yè)務(wù)可分包給外部的專(zhuān)業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)約。四、推行各部門(mén)治理費(fèi)用承包、限

5、額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)省治理費(fèi)用的樂(lè)觀性和責(zé)任心。第六局部 財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面掌握首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)治理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行狀況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的掌握實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的掌握，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的掌握。一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)省，進(jìn)度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施掌握。1、對(duì)貸款額度的掌握，通過(guò)編制

6、建立資金使用打算、現(xiàn)金流量表及貸款打算，在滿(mǎn)意工程需求的前提下，盡量壓縮存量資金，削減貸款總額，縮短貸款期限，掌握財(cái)務(wù)費(fèi)用。2、對(duì)資金占用期限的掌握，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷(xiāo)售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)：1） 前期階段（征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等）：對(duì)時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過(guò)托付給專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)縮短時(shí)間；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過(guò)合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。2） 施工階段的時(shí)間掌握：在搞好工程招標(biāo)和仔細(xì)簽訂好承包合同的根底上，抓好以下工作：依據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作打算，包括工程工程總進(jìn)度打算、工程年度打算、建立監(jiān)理

7、單位的打算系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)展工程進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。依據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)治理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)視適時(shí)到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按打算準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順當(dāng)進(jìn)展。保證原材料、設(shè)備的組織供給準(zhǔn)時(shí)到位，以免停工待料，延誤工期。對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)單位的充安排合，準(zhǔn)時(shí)變更出圖。3） 銷(xiāo)售階段的時(shí)間掌握：銷(xiāo)售的及早介入，制定銷(xiāo)售策略，準(zhǔn)時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；實(shí)行銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的鼓勵(lì)制度，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的快速實(shí)現(xiàn)；監(jiān)控售房款的準(zhǔn)時(shí)回收，以便準(zhǔn)時(shí)歸還銀行貸款。第七局部 稅金的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)展科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。