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1、保保華華廣廣場場項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷策策劃劃方方案案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣州江南房產(chǎn)有限公司 第一頁，共167頁。保保華華廣廣場場項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷策策劃劃方方案案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣州江南房產(chǎn)有限公司 第二頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注目目 錄錄 I.市場背景 P380II.項(xiàng)目分析 P380III.競爭策略(cl)P380IV.項(xiàng)目定位 P380V.銷售策略(cl)P380VI.其他建議 P3803第三頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注、市場、市場、市場、市場(shchng)(shchng)(shchng)(shchng)背景背景

2、背景背景廣州寫字樓市場(shchng)綜述廣州公寓及酒店市場(shchng)綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析市場總結(jié)4第四頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)定位前定位前 關(guān)于市場背景的思考：關(guān)于市場背景的思考：如何站在海珠中心區(qū)如何站在海珠中心區(qū)并站在并站在2009年房地產(chǎn)市場年房地產(chǎn)市場思考項(xiàng)目思考項(xiàng)目(xingm)的運(yùn)作？的運(yùn)作？5第五頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1 1 1 1、寫字樓市場、寫字樓市場、寫字樓市場、寫字樓市場(shchng)(shchng)(shchng)(shchng)綜述綜述綜述綜述6第六頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1、成交、成交(c

3、hng jio)量和成交量和成交(chng jio)價(jià)格分析價(jià)格分析1.1 1.1 寫字樓市場分析寫字樓市場分析(fnx)(fnx)成交分析成交分析(fnx)(fnx)天河天河(tinh)、海珠、越秀成交量分列三甲、海珠、越秀成交量分列三甲 從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基本從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級和超甲級寫字樓，集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級和超甲級寫字樓，帶動量價(jià)齊升。帶動量價(jià)齊升。7第七頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè)

4、專注 天河北 商務(wù)圈 珠江新城 商務(wù)圈琶洲商務(wù)圈環(huán)市路商務(wù)帶東風(fēng)路商務(wù)帶中山路商務(wù)帶沿江路商務(wù)帶傳統(tǒng)(chuntng)商務(wù)帶新商務(wù)(shngw)圈 傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城的打造以及傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城的打造以及琶州會展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動起珠江新城及海珠區(qū)成為琶州會展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動起珠江新城及海珠區(qū)成為(chngwi)新的熱點(diǎn)商務(wù)圈，受新的熱點(diǎn)商務(wù)圈，受到市場關(guān)注。到市場關(guān)注。1.1 1.1 寫字樓市場分析寫字樓市場分析板塊特征板塊特征8第八頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 隨著的打造，珠江新城以及

5、(yj)體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。天河區(qū)天河區(qū) 合并東山后的大越秀，本著“總部經(jīng)濟(jì)”的旗號，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢，盤活不少閑置項(xiàng)目(xingm)在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級寫字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進(jìn)駐。越秀區(qū)越秀區(qū) 專業(yè)市場眾多，一直存在龐大的貿(mào)易類企業(yè)穩(wěn)扎該區(qū)。而近年來“琶洲經(jīng)濟(jì)”的帶動，更是催生出對高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積(min j)增長速度較快的一個(gè)區(qū)，而新推寫字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供應(yīng)，未能滿足市場的需求。海珠區(qū)海珠區(qū) 各寫字樓板塊成交分析各寫字樓

6、板塊成交分析9第九頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1.1 1.1 寫字樓市場寫字樓市場(shchng)(shchng)分析分析未未來供應(yīng)來供應(yīng)等級等級地段地段落成年份落成年份名稱名稱建筑面積建筑面積()甲級天河北路2008中誠廣場103000甲級天河路2008越秀城建大廈100000甲級天河路2009太古匯120000甲級體育東路2008京光廣場99405甲級珠江新城2008全球通大廈110000甲級珠江新城2008保利地產(chǎn)I6-4項(xiàng)目占地6800甲級珠江新城2008津?yàn)I騰越大廈83195甲級珠江新城2008富力盈泰廣場135278甲級珠江新城2009煙草新大樓220000甲級珠江新城20

7、09雙子塔西塔200000甲級珠江新城2010利通廣場120000甲級珠江新城2010昊源集團(tuán)B27120000甲級珠江新城2010明和F1-480000甲級珠江新城2010廣晟B1-6100000甲級珠江新城2010偉騰D3-3項(xiàng)目27200甲級沿江路2008港口中心（港灣廣場）甲級環(huán)市路2008大鵬國際廣場118182乙級東風(fēng)中路2008粵財(cái)大廈14704乙級東風(fēng)中路2008豐川大廈37677總結(jié)：總結(jié)：未來甲級寫字樓供應(yīng)主未來甲級寫字樓供應(yīng)主要仍集中在珠江新城和天要仍集中在珠江新城和天河路，使得該區(qū)域市場競河路，使得該區(qū)域市場競爭日益劇烈。爭日益劇烈。海珠區(qū)未來兩年缺乏新海珠區(qū)未來兩年缺

8、乏新建寫字樓供應(yīng)，特別是交建寫字樓供應(yīng)，特別是交通以及配套成熟通以及配套成熟(chngsh)(chngsh)的地段。的地段。10第十頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注寫字樓未來市場寫字樓未來市場(shchng)(shchng)展望展望政策：國家相繼出臺的一系列房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，對商業(yè)政策：國家相繼出臺的一系列房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，對商業(yè)市場影響不大，市場影響不大，08年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚(yáng)。年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚(yáng)。供求：四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今供求：四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走

9、上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級寫字樓為主，發(fā)展以高端為主流，商后的新推寫字樓也主要以高端的甲級寫字樓為主，發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。產(chǎn)品：從甲級寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河產(chǎn)品：從甲級寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河區(qū)，競爭異常激烈，而將會雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū)區(qū)，競爭異常激烈，而將會雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū)琶洲商琶洲商務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會搬遷及選擇在此設(shè)立總部，務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會搬遷及選擇在此設(shè)立總部，

10、帶動海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。帶動海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。價(jià)格：供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象價(jià)格：供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象(xinxing)將繼續(xù)在一批優(yōu)質(zhì)寫將繼續(xù)在一批優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢。然而琶洲展字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢。然而琶洲展會的全面使用將一再帶動區(qū)域租售價(jià)格的上漲。會的全面使用將一再帶動區(qū)域租售價(jià)格的上漲。11第十一頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1.2 1.2 寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)分析分析熱門寫字樓租售熱門寫字樓租售情況情況區(qū)域區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)名稱租均價(jià)（元租均價(jià)（元

11、2 2）售均價(jià)（元售均價(jià)（元2 2）管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元2 2）進(jìn)駐率進(jìn)駐率%天河區(qū)天河區(qū)維多利廣場￥120￥25,000￥25剛交樓金利來大廈￥140只租不售￥2995%珠江新城珠江新城勤建大廈￥100￥18,000￥1095%富力盈隆廣場￥110暫無售盤￥2590%富力科訊大廈￥110暫無售盤￥1795%國際金融大廈￥250只租不售未定60%信合廣場￥130只租不售￥2880%越秀區(qū)越秀區(qū)捷泰廣場￥120只租不售￥2899%世界貿(mào)易中心南塔￥100 北塔￥80南塔￥15,000￥2898%北塔￥12,000好世界廣場￥120￥17,000￥29.8098%越秀城市廣場￥85暫無售盤￥107

12、0%健力寶大廈￥90只租不售￥2893%琶洲琶洲中洲中心￥80￥18,000北￥22 南￥976%保利國際廣場￥120￥22,000南塔￥28 北塔￥2830%啟示：眾多甲級寫字樓采取中長收益啟示：眾多甲級寫字樓采取中長收益(shuy)模式模式只租不售，現(xiàn)時(shí)市只租不售，現(xiàn)時(shí)市場可售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺場可售的高品質(zhì)寫字樓較稀缺12第十二頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1.2 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓產(chǎn)品分析(fnx)(fnx)甲級寫字樓熱銷產(chǎn)品甲級寫字樓熱銷產(chǎn)品分析分析(fnx)(fnx)特征一：商務(wù)綜合配套齊備的寫字樓物業(yè)將倍受青睞。反過來講，傳統(tǒng)的商務(wù)圈總是集高端寫字樓、星級酒店、

13、高級(goj)公寓、高級(goj)商場于一體，形成經(jīng)濟(jì)圈。例如：環(huán)市路、天河北、天河路、珠江新城。特征二：地標(biāo)性物業(yè)熱銷。甲級寫字樓市場中，爭“高”標(biāo)榜地標(biāo)性物業(yè)能迅速建立市場地位，利用天生的優(yōu)勢成為市場的關(guān)注點(diǎn)。例如：環(huán)市路的63層、天河北的中信、東山的電信廣場、越秀區(qū)的中華(Zhnghu)國際、珠江新城的東西塔。特征三：硬件比拼和產(chǎn)品附加值成為現(xiàn)時(shí)甲級寫字樓市場的主要產(chǎn)品競爭點(diǎn)。例如：大堂的高度、電梯的速度、層高等等。對項(xiàng)目的啟示：對項(xiàng)目的啟示：項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢外，項(xiàng)目的項(xiàng)目爛尾多年，硬件比拼不是主要的競爭點(diǎn)，除了項(xiàng)目的地理優(yōu)勢外，項(xiàng)目的“高度高度

14、”與與“樓樓宇復(fù)合性宇復(fù)合性”將會為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機(jī)遇。將會為定位與營銷帶來不可忽視的競爭機(jī)遇。13第十三頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場(shchng)(shchng)新熱點(diǎn)新熱點(diǎn)1.2 1.2 寫字樓產(chǎn)品分析寫字樓產(chǎn)品分析(fnx)(fnx)甲級寫字樓未來發(fā)展方向甲級寫字樓未來發(fā)展方向個(gè)案個(gè)案(n)一：天譽(yù)大廈一：天譽(yù)大廈威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動經(jīng)濟(jì)威斯汀成功利用品牌酒店與寫字樓的聯(lián)動經(jīng)濟(jì)效應(yīng)打入高端市場！效應(yīng)打入高端市場！項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模:占地面積約為占地面積約為1萬平方米，總建筑面積約為萬平方米，總建筑面積約為13.

15、8萬平方萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓米。整個(gè)項(xiàng)目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓和酒店和酒店.酒酒 店店:南塔，層高為南塔，層高為40層，建筑面積約層，建筑面積約6.8萬平方米，酒店設(shè)萬平方米，酒店設(shè)計(jì)功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴計(jì)功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴會及多功能廳、會議室、特色餐廳、精英會所、多功能會及多功能廳、會議室、特色餐廳、精英會所、多功能健身中心、泳池、桑拿水療室、約健身中心、泳池、桑拿水療室、約400多間客房；多間客房；寫寫 字字 樓樓:北塔，甲級寫字樓北塔，甲級寫字樓,層高為層高為36層，建筑面積約層，建筑面

16、積約4.2萬平方米，萬平方米，寫字樓設(shè)計(jì)功能配套包括了精英會所及辦公室。寫字樓設(shè)計(jì)功能配套包括了精英會所及辦公室。成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、效成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、效率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。14第十四頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場復(fù)合型樓宇經(jīng)濟(jì)成市場(shchng)(shchng)新熱點(diǎn)新熱點(diǎn)1.2 1.2 寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品(chnpn)(chnpn)分析分析甲級寫字樓未來發(fā)展趨甲級寫字樓未來發(fā)展趨勢勢個(gè)案個(gè)案(n)二：萬菱匯二：萬菱匯太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會在太古匯成功復(fù)合經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)

17、經(jīng)驗(yàn)也會在不久的將來引入廣州市場！不久的將來引入廣州市場！項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模:包括裙樓部分的商場和一棟甲級寫字樓、包括裙樓部分的商場和一棟甲級寫字樓、兩棟公寓。兩棟公寓。該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過該項(xiàng)目總建筑面積規(guī)模超過23萬平方米萬平方米.寫寫 字字 樓樓:萬菱匯甲級寫字樓萬菱匯甲級寫字樓,高高49層，建筑面積約層，建筑面積約6.5萬平方米，萬平方米，基本間隔為基本間隔為400平方米平方米-1500平方米，初步定為整層出平方米，初步定為整層出租。租。公公 寓寓:兩棟，公寓部分一棟樓高兩棟，公寓部分一棟樓高29層，另一棟高層，另一棟高33層，層，建筑面積約建筑面積約7.2萬平方米目前租售尚未確定萬

18、平方米目前租售尚未確定；商商 場場:裙樓裙樓5層加上地下一層為商場部分，建筑面積約層加上地下一層為商場部分，建筑面積約5.8萬平方米。萬平方米。15第十五頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注1.3 1.3 寫字樓市場寫字樓市場(shchng)(shchng)小結(jié)小結(jié)本區(qū)域商務(wù)辦公市場本區(qū)域商務(wù)辦公市場(shchng)潛力異常龐大，出于市場潛力異常龐大，出于市場(shchng)對高端商務(wù)綜合對高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場物業(yè)的渴求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場(shchng)更具備市場更具備市場(shchng)競爭力。競爭力。市場機(jī)遇：隨著琶洲商務(wù)圈的發(fā)展，勢必會向周邊輻射，對于

19、海珠區(qū)產(chǎn)生一定積極市場機(jī)遇：隨著琶洲商務(wù)圈的發(fā)展，勢必會向周邊輻射，對于海珠區(qū)產(chǎn)生一定積極影響。琶洲商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓除保利國際廣場、中洲中心近兩年來，沒有影響。琶洲商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓除保利國際廣場、中洲中心近兩年來，沒有(mi yu)新建甲級寫字樓供應(yīng)，對項(xiàng)目而言無疑是一個(gè)既定的優(yōu)勢。新建甲級寫字樓供應(yīng)，對項(xiàng)目而言無疑是一個(gè)既定的優(yōu)勢。產(chǎn)品的機(jī)遇：單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級寫字樓市場競爭的白熱化，而相比之產(chǎn)品的機(jī)遇：單一的硬件比拼，必定導(dǎo)致甲級寫字樓市場競爭的白熱化，而相比之下，在產(chǎn)品配套方面，市場對此要求越來越高，附加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟(jì)下，在產(chǎn)品配套方面，市場對此要求越來越高，附

20、加值的挖掘，特別是復(fù)合型經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競爭點(diǎn)之一。效應(yīng)成為未來高端寫字樓的主要競爭點(diǎn)之一。16第十六頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注2 2 2 2、公寓及酒店、公寓及酒店、公寓及酒店、公寓及酒店(ji din)(ji din)(ji din)(ji din)市市市市場綜述場綜述場綜述場綜述17第十七頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓公寓(gngy)(gngy)市場分析市場分析近年來，廣州公寓市場上出現(xiàn)前所未有的供求兩旺的局面，除了天河北和環(huán)市路這些傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)外，也有琶洲、珠江(zh jin)新城、廣州大道北等其他寫字樓密集區(qū)域。其中以天河的公寓項(xiàng)目供應(yīng)較多，過

21、去三年到現(xiàn)在共有十多個(gè)公寓推出，市場的吸納超乎預(yù)計(jì)。公寓產(chǎn)品依賴周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和濃厚的商務(wù)氛圍，商務(wù)公寓由于具備部分寫字樓的功能具備一定的吸引力，租售情況(qngkung)相當(dāng)理想。富力集團(tuán)的公寓項(xiàng)目覆蓋較大，其中一部分還與寫字樓結(jié)合開發(fā)例如富力摩根史丹尼。價(jià)格方面，07年來公寓價(jià)格飆升過萬，回報(bào)率已成為最具吸引投資者的關(guān)注點(diǎn)。公寓除了面積小總價(jià)低，投資門檻低外，“商住兩用”成為公寓新亮點(diǎn)，帶動公寓市場迅速受新一輪關(guān)注，類似富力史丹尼的小戶型公寓銷售理想，同時(shí)“商住兩用”也是區(qū)別于眾多住宅用地公寓的一大優(yōu)勢。18第十八頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注在售公寓在售公寓(gngy)(gngy)

22、情況情況 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河(tinh)、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城商務(wù)圈最為集中，琶洲商務(wù)圈的帶動下海珠區(qū)公寓市場將被看好。而未來海珠區(qū)的供應(yīng)量較少，市場有賴新項(xiàng)目的補(bǔ)充。嘉裕禮頓陽光(ynggung)鉑林國際公寓富力愛丁堡馬賽國際公寓國際公寓嘉誠國際公寓理想青年薈錦源國際公寓羅馬國際公寓逸景翠園丹頓公寓鉑頓公寓錦洲國際公寓世港國際公寓會展領(lǐng)域珠江商派國際公寓即將推出公寓在售公寓近三年銷售完成公寓勤天E品上館嘉裕君玥公館珠江新岸公寓富邦名寓奧克伍德國際酒店公寓富力盈豐大廈威尼國際公寓濱江瑞城19第十九頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓公寓(g

23、ngy)(gngy)板塊分布及特點(diǎn)板塊分布及特點(diǎn)針對客戶群體分為以外資企業(yè)高層管理人員租住、大戶型為主的高檔次公寓和針對投資型客戶、小戶型為主的中高檔公寓。借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。硬件設(shè)施檔次高，具備豪華的酒店式住戶大堂，提供普通住宅所沒有的精裝修，甚至名牌家私家電，有多功能豪華會所，多以復(fù)合物業(yè)形式開發(fā)。功能靈活：既可用于商務(wù)辦公，又能用于日常居家用途多元：既可投資，又能自用所處位置交通便捷，商圈成熟，商務(wù)辦公氛圍濃厚主要分布于天河北、珠江新城及海珠區(qū)新會展中心附近(fjn)等商務(wù)集中的優(yōu)越地段。20第二十頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注在售公寓在售

24、公寓(gngy)(gngy)的區(qū)域分的區(qū)域分析析區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目總貨量（套）總貨量（套）開賣時(shí)間開賣時(shí)間海珠區(qū)海珠區(qū)羅馬家園國際公寓羅馬家園國際公寓約約24007年年3月月珠江帝景克萊國際公寓珠江帝景克萊國際公寓20005年年5月月逸景翠園丹頓公寓逸景翠園丹頓公寓24006年年逸景翠園鉑頓公寓逸景翠園鉑頓公寓32407年年5月月珠江新岸公寓珠江新岸公寓一期一期16107年年10月月天河區(qū)天河區(qū)勤天勤天E品上館品上館 30307年年7月月嘉裕嘉裕君玥公館君玥公館30007年年10月月越秀區(qū)越秀區(qū)錦源國際公寓錦源國際公寓62406年年6月月06年酒店式公寓供應(yīng)量已被大量消化，側(cè)面(cmin)反映出

25、廣州對酒店式公寓強(qiáng)勁的消化能力，以及繼續(xù)開發(fā)酒店式公寓的廣闊空間和良好市場預(yù)期。市場主要消化去年的剩余貨量，有待新項(xiàng)目的補(bǔ)充。21第二十一頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注在售公寓在售公寓(gngy)(gngy)產(chǎn)品一覽產(chǎn)品一覽項(xiàng)目項(xiàng)目主要戶型主要戶型珠江新岸公寓珠江新岸公寓30-90的單間、兩房的單間、兩房逸景翠園逸景翠園 丹頓公寓丹頓公寓81、112、193的兩房三房四房的兩房三房四房逸景翠園逸景翠園 鉑頓公寓鉑頓公寓120-145的大三房四房的大三房四房羅馬家園羅馬家園 羅馬國際公寓羅馬國際公寓91-136的三房的三房珠江帝景珠江帝景 克萊國際公寓克萊國際公寓145-203 的大四房五

26、房的大四房五房勤天勤天E品上館品上館 47、85、110 的復(fù)式設(shè)計(jì)的復(fù)式設(shè)計(jì)嘉裕嘉裕君玥公館君玥公館130-180 的大三房（加工人房）、大四房（加工人房）的大三房（加工人房）、大四房（加工人房）嘉裕禮頓陽光嘉裕禮頓陽光35-47單間，單間，55-70一房占七成；少量一房占七成；少量80-127的兩房三房的兩房三房鉑林國際公寓鉑林國際公寓27-53 一房，一房，30-60 兩房兩房公寓公寓43-53，64 馬賽國際公寓馬賽國際公寓45-77 錦源國際公寓錦源國際公寓37-60 的單間、的單間、80 的兩房、的兩房、204-212 的四房，大面積單位剩的四房，大面積單位剩余比例大余比例大純公寓

27、項(xiàng)目戶型走投資營銷手段，與商務(wù)結(jié)合的公寓項(xiàng)目產(chǎn)品檔次較高，單元間隔面積集中在30-60 的小戶型；且該類型項(xiàng)目逐漸走俏，同時(shí)也是市場(shchng)的稀缺產(chǎn)品。22第二十二頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓(gngy)個(gè)案嘉裕禮頓陽光嘉裕禮頓陽光(ynggung)物業(yè)地址(dzh)：珠江新城開 發(fā) 商：嘉裕集團(tuán)開售時(shí)間：2006年12月均價(jià)：公1.8萬元/平方米（含2000元/平方米裝修）規(guī) 劃：樓盤由三棟塔樓組成，西塔為星級酒店，中、東塔為酒店商務(wù)公寓，戶型面積在30-120平方米，其他以50平方米以下的小戶型單位為主。項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)目結(jié)合公寓與酒店，公寓單位以小戶型為主，在入住后可享受

28、酒店24小時(shí)星級服務(wù)，并引入金鑰匙服務(wù)，為業(yè)主提供最專業(yè)的服務(wù)。23第二十三頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注財(cái)智大廈財(cái)智大廈(dsh)(dsh)物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角開 發(fā) 商：廣東粵臺有限公司開售時(shí)間：2006年11月規(guī) 劃：總建筑面積42914，13層為商場，4-6樓為寫字樓，730層為酒店式商務(wù)公寓。項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)目充分體現(xiàn)寫字樓及商務(wù)公寓有機(jī)結(jié)合與互補(bǔ)的市場優(yōu)勢，雙地鐵配套在琶洲經(jīng)濟(jì)(jngj)的帶動下成就雙贏。24第二十四頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓(gngy)的未來供應(yīng)公寓面積跨度大，大戶型公寓主要依靠規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，如逸景翠園先后推出的丹頓公寓及鉑頓公寓

29、，珠江(zh jin)帝景的克萊公寓，而小戶型公寓，主打投資概念，銷售靈活，產(chǎn)品面積幅度在3070平方之間，也受到市場關(guān)注。未來市場供應(yīng)將以該類小面積戶型為主流產(chǎn)品?，F(xiàn)時(shí)市場的公寓供應(yīng)仍然主要來自天河區(qū)，位于火車東站的威尼國際公寓、體育東路的奧克伍德國際酒店公寓、珠江新城的富力盈豐大廈，再加其他區(qū)域(qy)的補(bǔ)充，供應(yīng)量保持一定的水平，未來的公寓市場將存在一定的競爭。未來供應(yīng)的啟示25第二十五頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注公寓(gngy)市場小結(jié)酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，部分公寓與寫字樓或商業(yè)結(jié)合產(chǎn)生的效益，成為房產(chǎn)投資和租賃市場(shchng)的寵兒。其之所以受到追捧，是

30、因其小戶型產(chǎn)品的市場(shchng)緊俏和能滿足巨大的高檔租賃市場(shchng)的需求。06、07年如雨后春筍般拔地而起的新建酒店，從側(cè)面反映隨著廣交會、琶洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，粵港澳經(jīng)濟(jì)往來的加密，廣州對酒店業(yè)的強(qiáng)勁需求。酒店式公寓以酒店的優(yōu)點(diǎn)和居家的氛圍成為市場追捧的對象，07年酒店式公寓龐大的供應(yīng)量被迅速消化，可見酒店式公寓的廣闊(gungku)空間以及良好市場預(yù)期。從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城商務(wù)圈最為集中。而這些地段恰恰也是商住公寓、寫字樓租賃最為活躍的地段，海內(nèi)外的商務(wù)人群大多聚居于此，這使得酒店式公寓從一誕生就被更多地賦予了

31、投資的屬性，投資時(shí)代的來臨也昭示著酒店式公寓時(shí)代的來臨。精簡、有針對的總結(jié)26第二十六頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注廣州酒店(ji din)發(fā)展及其趨勢上世紀(jì)80年代，廣州接連出現(xiàn)的白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店和東方賓館，讓當(dāng)時(shí)的廣州酒店業(yè)在國內(nèi)名噪一時(shí)。然而，到上世紀(jì)90年代末，廣州酒店業(yè)的整體發(fā)展水平開始變得緩慢，老牌星級酒店亦翻新改造，提高競爭力，但由于規(guī)模既定，始終未能滿足發(fā)展需要十幾年都沒有新增一家五星級。時(shí)至今天亞運(yùn)、以及“泛珠三角”跨區(qū)域合作等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī)。自07年琶洲及天河新落成的幾間五星級后，才填補(bǔ)(tinb)了五星級酒店的10年投資空白

32、。由于供求失衡，去年廣交會期間(qjin)，廣州酒店房價(jià)飆升五、六倍，去年，廣州各大酒店的房價(jià)亦普遍上漲。27第二十七頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注近年新增酒店(ji din)一覽酒酒 店店地地 址址交付交付時(shí)間時(shí)間投投資資金金額額富力麗思卡爾頓酒店珠江新城西區(qū)2006年16億富力君悅大酒店珠江新城威斯汀保利國際酒店火車東站東側(cè)（林和中路）2006年13億皇冠假日酒店天河北與林和東交界2007年8億元嘉逸皇冠酒店東圃大觀路口1.5億廣州城建索菲特大酒店天河北與林和東交界2007年8億正佳萬豪酒店（暫定名）天河路與體育東路交匯處 2008年太古匯香格里拉酒店天河路和天河?xùn)|路交界粵海喜來登天

33、河路天河城廣場西塔品牌五星酒店主要集中在天河區(qū)，除琶洲外其余區(qū)域(qy)尚未有發(fā)展高端酒店物業(yè)的先天條件，然而現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)的五星級酒店僅有香格里拉一間，酒店發(fā)展的空間相當(dāng)可觀。28第二十八頁，共167頁。中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注項(xiàng)項(xiàng)目名稱目名稱地址地址規(guī)規(guī)模?？⒐と掌诳⒐と掌陂_開發(fā)發(fā)商商/投投資資商商/運(yùn)運(yùn)營營商商香格里拉酒店（五星級）琶洲國際會展中心東側(cè) 建筑面積6萬2007年香格里拉集團(tuán)/保利集團(tuán) 香格里拉集團(tuán)廣州珀麗酒店江南大道中348號建筑面積4.73萬1988年江南大酒店有限公司、香港港澳（控股）有限公司、香港珀麗酒店管理有限公司香港珀麗酒店管理有限公司廣東新珠江大酒店濱江東路830號珠江廣場二期側(cè)建筑面積4.26萬2001年廣東新南方集團(tuán)、廣州珠江廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司珠江帝景酒店藝苑路99號 2002年珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)廣州華廈大酒店海珠廣場僑光路8號1957年廣